Im Kollegengespräch analysiert LVZ-Immo-Experte Jens Rometsch den angespannten Leipziger Immobilienmarkt, berichtet von einer deutlichen Zunahme krimineller Akteure und verrät, warum es dennoch Lichtblicke gibt.

Leipzig. Redakteur Jens Rometsch berichtet seit Jahren für die LVZ über die Entwicklungen auf dem Leipziger Immobilienmarkt. Im Interview erklärt er, warum bezahlbarer Wohnraum in Leipzig so knapp ist, und was passieren müsste, damit sich die Situation entspannt.

Hausbesetzungen, beschmierte Fassaden, kaum neue Wohnungen und horrende Mieten. Hat der „Kampf ums Wohnen“ in ­Leipzig neue Formen an­genommen?

Ich finde den Begriff „Kampf“ unangebracht, wenn es nicht wirklich um Krieg und Frieden geht. Aber im Kern trifft es zu, dass die Aus­einandersetzungen härter geworden sind. Bezahlbarer Wohnraum wird knapper. Man bekommt zwar relativ easy teure Wohnungen. Aber ­alles, was für Normal­ver­diener interessant wäre, ist sehr knapp. Hinzu kommt, dass wir weiter eine wachsende Stadt sind.

Warum gibt es nicht genug bezahlbaren Wohnraum?

Es wird in Leipzig zu wenig gebaut. Mit Beginn des Krieges in der Ukraine 2022 haben sich die Koordinaten fürs Bauen und Sanieren verschoben. Die Kosten sind extrem hochgegangen. Wer jetzt ein Wohnungsbauprojekt kalkuliert, es beantragt und loslegt, der ­landet bei 20 Euro Kalt­miete pro Quadratmeter. Das sind Mieten, die sich bei den Einkommen in Leipzig nur die Wenigsten leisten ­können. Deswegen fängt auch keiner mehr was ­Neues an. Und die Banken geben kaum Kredite raus, weil diese Mieten nicht aufgehen.

Aber es wird ja gebaut.

Ja, es gibt Ausnahmen. Die größte ist die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB), die relativ viel baut. Weil sie eine ­kommunale Gesellschaft ist, muss sie das tun. Das gibt der Stadtrat vor. Sie versucht, den Kostendruck zu kompen­sieren, indem sie möglichst geförderte Sozialwoh­nungen errichtet. Da funktioniert die Rechnung ­anders, weil der ­Freistaat Sachsen – letzten Endes mit Geld vom Bund – hohe ­Zuschüsse gewährt.

Zudem nutzt die LWB ­eigene Grundstücke und beginnt, Planungsprozesse zu automatisieren. Da ­entfallen große Kosten­blöcke.

Aber reicht das für eine Stadt wie Leipzig?

Nein! Nicht nur private Firmen, auch viele Genossenschaften haben beim Neubau die Handbremse ge­zogen. Verständlich, denn ihre Mitglieder würden den Vorstand für verrückt er­klären bei Kaltmieten von 20 Euro.

Einige trauen sich noch an Projekte, die schon längeren Vorlauf haben. Beispielsweise die Lipsia oder Kontakt, die noch Vorhaben in Grünau und an der Dresdner Straße realisieren, obwohl es dafür keine Fördermittel gab.

Das sind unterm Strich aber nur wenige Wohnungen – extrem wenig für so große Gesellschaften, die keine Gewinne einfahren müssen. Aber selbst sie kriegen es wegen der Baukosten nicht mehr anders hin. Die Kontakt hat deshalb begonnen, von anderen Trägern Sozialwohnungen abzukaufen.

Viele sagen: Können die nicht billiger bauen? Sind Fuß­bodenheizung und zweites Bad notwendig?

Dass die Kosten so hoch sind, liegt vor allem an den wirklich Tausenden Vor­gaben, die man beachten muss, wenn man in Deutschland ein Haus errichten will. Kostentreiber sind Brand- und Lärmschutz, Dämmung.

Was müsste passieren, um von diesem hohen Niveau wegzukommen?

Erstens: Die Vorschriften werden entschlackt. Dazu braucht es eine andere Denke. Hierzulande wird alles reguliert, um Risiken zu minimieren. In anderen Ländern ist das anders. Da geht man davon aus, dass der Eigentümer selbst ein Interesse daran hat, dass sein Haus auch in zehn Jahren noch steht.
Zweitens: Die Zinsen gehen runter, dann würde auch wieder mehr gebaut. In Zeiten der Nullzinspolitik konnten Preissteigerungen besser kompensiert werden.
Drittens: Man kommt vom individuellen zum seriellen Bauen. Ähnlich wie in anderen Branchen lassen sich durch höhere Stückzahlen von Wänden, die in einem Werk wie am Fließband hergestellt werden, günstigere Preise erreichen. Die alte Methode mit Stein auf Stein ist schon wegen der Personalkosten zu teuer. Und da werden Heerscharen von Architekten und Statikern gebraucht, um­ ­jedes Haus einzeln zu ­berechnen. Wenn man das vereinheitlicht, lässt sich viel sparen.

Einiges hat die Regierung ­bereits auf den Weg gebracht.

Ja. Zum Beispiel gibt es den neuen Gebäudetyp E, der ohne großes Genehmigungsverfahren gebaut werden kann. Eine Beschleunigung soll auch der Bau-Turbo bringen. Seit Oktober gilt dieses Bundesprogramm. Die Städte können damit langwierige Planverfahren verkürzen.

Die Politik hat erkannt, dass was passieren muss, um eine soziale Katastrophe durch Wohnungsmangel zu verhindern.

Wie reagiert der Markt auf den fehlenden Wohnraum?

Es gibt mehr Leute, die nun aus Angst vor ständig steigenden Mieten versuchen, sich unabhängig vom Markt zu machen. Sie kaufen Eigentum, um das jetzige Preisniveau für sich festzuschreiben. Bei einem Bankkredit wissen die genau, wie viel sie monatlich bezahlen. Das ist im Grunde wie eine Miete, die immer gleich bleibt – nur irgendwann gehört das Haus oder die Wohnung dann mir oder meinen Kindern.

Gibt es dafür ausreichend ­Angebot?

Ja. Weil der Markt 2022 ­ordentlich durcheinandergewirbelt wurde, sind die Kaufpreise nicht weiter ­gestiegen. Für gebrauchte Wohnungen ging es teil­weise sogar bergab. Die sind oft nicht gut in Schuss.

Sie wurden meist von Westdeutschen gleich nach der Sanierung gekauft, um für 10, 15 Jahre Steuern abzuschreiben. Das läuft dann aus. Wenn die Wohnung nicht mehr weiter an Wert zulegt, sinkt für Anleger der Reiz, sie zu behalten.

Wie gehen Vermieter mit der Situation um? Nutzen sie die angespannte Lage aus?

Die bösen Buben werden mehr. Sie halten sich nicht mehr an Regeln. Oft geht es um Wohnungen, die noch alte Verträge mit günstigen Mieten haben. Da werden Mieter mit kriminellen ­Methoden rausgedrängt, um sie teurer verwerten zu können.

Wir hatten im Jahr 2025 in Leipzig regelmäßig Fälle, bei denen Mieter schikaniert wurden. Mal kommt die Müllabfuhr nicht mehr, mal wird Familien mit Baby die Heizung abgedreht oder es landen erpresserische Schreiben im Briefkasten hochbetagter Senioren, damit sie möglichst bald ausziehen. So ein extrem unfaires Verhalten hat massiv zugenommen.

Andere Eigentümer ziehen die Mieten ungesetzlich hoch, weil sie denken, die Mieter werden Angst vor einem Wohnungsverlust sowieso bezahlen.

Landen solche Fälle vor ­Ge­richt, werden die bösen ­Buben meist gestoppt. Aber es gibt auch genug Mieter, die aus Angst vor langen Aus­einandersetzungen nachgeben.

Gibt’s auch gute Nachrichten?

Wir haben seit Sommer einen neuen Mietspiegel, der juristisch sicherer ist als der alte. Das ist auch den Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften zu verdanken, die daran engagiert mitgewirkt haben.

Außerdem gibt es eine weitere neue Initiative, um Horrormieten einzudämmen. Nutzer können darin prüfen, ob ihre Miete überteuert ist. Das haben viele Leute ­ausprobiert. Weil der Druck in Leipzig immer mehr wächst, hat sich auch das Sozialamt der Thematik angenommen und eine eigene Plattform entwickelt. Schon jetzt sind 100 Fälle geprüft und dabei viele Verstöße festgestellt worden. Ein erster Fall wurde an den Staatsanwalt übergeben. Da hängen große Bußgelder dran. Das schreckt ab. Diese Verfahren ermöglichen es allen Leipzigern, ohne Risiko und kostenfrei gegen Mietwucher vorzugehen.

Was erwartet uns 2026?

Ich habe die Hoffnung, dass die Bautätigkeit wieder anspringt. Der Turbo, der die Genehmigungsverfahren verkürzen soll, attraktivere Förderprogramme und ein Trend zum seriellen Bauen deuten darauf hin – der Wind scheint sich zu drehen. Auch in Leipzig gibt es eine Reihe von Projekten, die sofort loslegen könnten. Und wenn drei loslegen, dann wirkt der Herdentrieb und die anderen ziehen nach.

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Jens Rometsch
15.01.2026

So prüfe ich in Leipzig, ob meine Miete überhöht ist

Zahlen Sie zu viel Miete in Leipzig? Dann gibt es jetzt ein kostenloses Angebot der Stadt, die Höhe zu überprüfen und eine Mietsenkung durchzusetzen. So funktioniert’s.

Die ersten Vermieter bekamen jüngst Bußgelder. In zwei anderen Fällen haben die Wohnungseigentümer überhöhte Mieten freiwillig gesenkt. Die Stadt Leipzig geht neuerdings engagiert gegen Mietwucher und rechtswidrig überhöhte Mieten vor.

Zu dem Thema bekam die LVZ viele Fragen. Die Redaktion gibt die wichtigsten Antworten und erklärt, wie das neue Angebot aus dem Sozialdezernat der Kommune funktioniert.

Wichtig: Es ist kostenlos und für die betroffenen Haushalte ohne Risiko.

1) Wer darf das Angebot nutzen?

Jeder Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers (auch möbliert) in Leipzig kann seine Miethöhe durch das Sozialamt überprüfen lassen, wenn es den Verdacht auf Rechtsverstöße gibt. Das gilt auch für schon beendete Mietverhältnisse bis zu drei Jahre nach dem Auszug.

2) Was nützt mir die Kontrolle?

Wenn die Kaltmiete um mehr als 20 Prozent über dem Ortsüblichen aus dem Leipziger Mietspiegel liegt, sprechen Juristen von einer Mietüberhöhung. Das ist eine Ordnungswidrigkeit. Dafür kann die Stadt Bußgelder von bis zu 50.000 Euro verhängen. Auch fordert sie den Eigentümer auf, die Miete rückwirkend auf das erlaubte Maß zu senken.

3) Was passiert bei Mietwucher?

Wenn die Kaltmiete sogar um mehr als 50 Prozent über dem Mietspiegel liegt, könnte die Straftat Mietwucher vorliegen. Dann übergibt die Stadt den Fall an die Staatsanwaltschaft.

Wucherverträge sind null und nichtig. Der Eigentümer müsste den Mietern alle bisherigen Zahlungen rückwirkend erstatten.

4) Warum geht’s erst jetzt los?

Ob Mietwucher oder Überhöhung: Beide Varianten lassen sich nur ahnden, wenn der Eigentümer eine Notlage der Mieter ausgenutzt hat. Weil es kaum noch preisgünstige, freie Wohnungen gibt, geschieht das immer öfter. Das Sozialdezernat hat eine Initiative der Linken („Mietwucher-App“) aufgegriffen, steht aber noch am Anfang bei seinen Überprüfungen. Bisher wurden der Behörde 225 Verdachtsfälle gemeldet.

5) Wie melde ich meinen Fall?

Das geht rund um die Uhr über die Internetseite der Stadt unter https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/wohnen/mietwucher. Dort findet sich ein Online-Meldeformular, das vollständig ausgefüllt werden muss. Das Sozialdezernat empfiehlt, gleich noch Unterlagen wie den Mietvertrag hochzuladen. Auch sollte zuvor die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ermittelt werden – anhand des Mietspiegelrechners der Stadt. Das Ausfüllen und Hochladen dauert nur wenige Minuten. Die Meldung erfolgt dann mit einem Klick.

6) Wann kommt das Amt vor Ort?

Das Sozialamt wird sich bei den Mietern melden und einen Besichtigungstermin vereinbaren. Vor Ort wird dann überprüft, welche Miethöhe zulässig wäre – auch durch Vermessen der Räume. Zugleich erkundigen sich die Mitarbeiterinnen, inwiefern eine Notlage bei der Wohnungssuche vorlag. Die Prozedur kann mehrere Stunden dauern. In besonderen Fällen würden Mieter auch gebeten, eine Zeugenaussage in den Räumen des Sozialamtes in der Prager Straße vorzunehmen.

7) Wie erfahre ich das Ergebnis?

Nach der Aufnahme aller Fakten kann einige Zeit vergehen. Die Haushalte werden erst informiert, wenn ihre Miete im Zuge des anschließenden Verfahrens gesenkt wurde oder eine Rückerstattung ansteht.

Über das Verhängen oder die Höhe von Strafen erfahren sie aus Datenschutzgründen nichts, so das Amt. Die Mieter seien nicht verfahrensbeteiligt. Sie sparten sich dadurch aber Ärger mit dem Vermieter und hätten kein Prozesskostenrisiko, falls die Sache vor Gericht geht.

8) Überprüft die Stadt Annoncen?

Kann man auch Wohnungsannoncen für teure Unterkünfte überprüfen lassen? Nein – denn eine Voraussetzung im Wirtschaftsstrafgesetz ist, dass der Mietvertrag bereits unterschrieben wurde. Die Stadt begründet ihr Handeln mit diesem Gesetz. Und kann sich der Eigentümer rächen, indem er die aufmüpfigen Mieter kündigt? Eine Verdachtsmeldung zur Miethöhe an die Stadt wäre dafür keine zulässige Begründung, erläutert das Sozialamt. Die Mieter könnten sich dagegen wehren – etwa mithilfe des Mietervereins.

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Matthias Puppe
28.01.2026

Mietspiegel in Leipzig: So berechnen Sie Ihre zulässige Kaltmiete

In Leipzig gilt eine gesetzliche Mietpreisbremse. Bei Neuvermietungen von Wohnungen verhindert diese überzogene Forderungen. Mithilfe des am 1. Juli 2025 veröffentlichten neuen Mietspiegels können Sie zulässige Preise selbst berechnen. Wir zeigen, wie das geht.

Im vergangenen Jahrzehnt hat sich Leipzig enorm verändert, auch mit Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. In allen Stadtteilen sind die Grundmieten angestiegen. Nicht jede Erhöhung ist allerdings gerechtfertigt. In der Stadt gilt bei Neuvermietungen von Wohnungen seit 2022 eine sogenannte Mietpreisbremse.

Konkret müssen sich Vermieterinnen und Vermieter beim Aufsetzen der Verträge an ortsübliche Vergleichsmieten halten. Diese werde mithilfe des am 1. Juli erneuerten und bis einschließlich 2027 geltenden Mietspiegels berechnet. Sie können damit überprüfen, welche Summen für ihre neue Wohnung zulässig sind. Im Folgenden geben wir eine Hilfestellung, wie Sie die zulässige Miete berechnen.

Als Beispiel zum besseren Verständnis nehmen wir an, es geht um eine fiktive 3-Raum-Wohnung (70 m²) in einem Mehrfamilienhaus in der Frommannstraße (Reudnitz-Thonberg).
In neun Schritten zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich nicht pauschal für Wohnorte, Straßenzüge, nicht einmal Wohnhäuser ermitteln. Denn jede Wohnung ist anders, beim Berechnen der zulässigen Preise spielen gut zwei Dutzend Faktoren eine Rolle, die individuell Quadratmeterpreise erhöhen und senken. Um die für Ihre Wohnung angemessene Miete ausrechnen zu können, benötigen Sie Stift, Papier und bestenfalls einen Taschenrechner.

Im ersten Schritt müssen Sie einen Grundbetrag abhängig von Ihrer Wohnungsgröße ermitteln. Die Wohnungsgröße steht im Mietvertrag. Suchen Sie in der folgenden Tabelle nach Ihrem Grundbetrag und notieren Sie sich diesen als Erstes auf dem Zettel.

Schritt 1: Grundbetrag mit Wohnungsgröße bestimmen

Unser fiktives Beispiel in Reudnitz-Thonberg: 70 m² haben einen Grundbetrag von 5,98 Euro.
Diese Faktoren beeinflussen die Kaltmiete in Leipzig

Bei den folgenden Schritten wird nun die Wertigkeit Ihrer Wohnung bestimmt, denn das Wohnen mit Balkon und Einbauküche kann teurer sein als ohne.

Es geht mit dem Baujahr des Hauses los. Auch dies sollte im Mietvertrag erkennbar – oder zumindest abschätzbar sein. Der entsprechende Faktor ist der erste für das Zwischenergebnis:

Schritt 2: Baujahr ermitteln

Faktor mit Grundbetrag multiplizieren

Wir nehmen an, unser Beispiel in Reudnitz-Thonberg wurde 1921 gebaut und somit heißt der Faktor in diesem Fall 0,972.

Sollten Sie nach 2016 eine neu gebaute oder sanierte Wohnung bezogen haben, gibt es weitere Gebäudefaktoren, die zu berücksichtigen sind. Auch hierfür notieren Sie entsprechend der Angaben in der Tabelle den ersten Wert für das Zwischenergebnis.

Schritt 2.1: Nur bei erfolgter Sanierung

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

nur darum geht es: Badausstattung, Bodenbelag, Innentüren, Eingangstür, Heizkörper

Unser fiktives Beispiel in Reudnitz-Thonberg: Das Haus wurde 2019 zuletzt saniert, die Wohnung wurde nicht möbliert vermietet und das Gebäude hat vier Etagen. Es muss nur der Faktor 1,043 notiert werden.

Im nächsten Schritt geht es um die Art von Heizungsanlage, Leitungen und Küche in ihrer Wohnung. Auch hier sind wieder Werte für ihr Zwischenergebnis zu notieren.

Schritt 3: Heizung, Leitungen und Küche

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

Unser Beispiel in Reudnitz-Thonberg: Es gibt Fußbodenheizung im Bad und eine zehn Jahre alte Einbauküche, die von der Vermieterin gestellt wurde. Also kommen die Zahlen 1,022 und 1,035 auf den Zettel.

Es geht weiter mit dem stillen Örtchen in Ihrer Wohnung. Notieren Sie auch für Bad und Toilette wieder das Zutreffende für Ihr Zwischenergebnis.

Schritt 4: Bad und Toilette

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

Unser Beispiel in Reudnitz-Thonberg hat ein Bad mit Wanne und Dusche sowie einer Handtuchheizung. Faktoren 1,017 und 1,030.

Bergfest, die Hälfte ist geschafft. Auch beim Thema Fußboden und Fenster können weitere Faktoren zum Zwischenergebnis hinzukommen.

Schritt 5: Fußböden und Fenster

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

Unser Beispiel in Reudnitz-Thonberg hat Laminatboden in den Zimmern und elektrische Jalousien an den Fenstern: Faktoren 1,046 und 1,026.

In vielen Leipziger Wohnungen gibt es Balkone, Terrassen, Loggias. Manchmal ist auch Pkw-Stellplatz schon in der Miete inbegriffen. Falls ihre Wohnung nicht dazugehört, können Sie diesen Punkt überspringen.

Schritt 6: Balkon, Terrasse, Stellplatz

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

In unserem Beispiel in Reudnitz-Thonberg gibt es einen kleinen Balkon, mit 2,5 m² Fläche: Faktor 1,036 wird notiert.

In Neubauten oder sanierten Altbauten sind immer häufiger auch Fahrstühle zu finden. Zudem kann eine Abstellkammer in der Wohnung sowie Gegensprechanlagen Aufschlag beim Mietpreis bedeuten. Notieren Sie gegebenenfalls auch diese Faktoren für das Zwischenergebnis.

Schritt 7: Technik und Barrierefreiheit

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

In unserem fiktiven Beispiel in Reudnitz-Thonberg sind weder Fahrstuhl noch andere technische Erleichterungen vorhanden.

Lage, Lage, Lage – aus Sicht der Immobilienbranche ist der Ort, an dem sich eine Wohnung befindet, ein besonders wichtiges Verkaufskriterium. Tatsächlich ist der Ort letztlich aber doch nur ein Faktor unter vielen, wenn auch ein interessanter.

Um die zutreffende „Lage“ ihrer Wohnung bestimmen zu können, hat der Arbeitskreis Mietspiegel eine spezielle Karte erarbeitet, die auf dem Geoportal der Stadt Leipzig angeschaut werden kann.

Von einfache Lage bis Villenlage: geoportal.leipzig.de

Seit 2025 gibt es dabei auch eine Unterscheidung zwischen Innenstadt und allen anderen Stadtgebieten. Die Innenstadt ist auf der Karte schwarz abgegrenzt. Entsprechend der Farbgebung ihrer Straße bestimmen Sie den notwendigen Faktor aus der Tabelle für das Zwischenergebnis.

Schritt 8: Lage der Wohnung

Faktor mit Zwischensumme multiplizieren

Unsere fiktive Wohnung in der Frommanstraße in Reudnitz-Thonberg liegt in „guter Lage“: Faktor 1,051.
Die zulässige Miete für Ihre Wohnung in Leipzig ermitteln

Geschafft. Um nun den Vergleichswert für ihre zulässige Kaltmiete (ohne Nebenkosten) zu erhalten, multiplizieren Sie die notierten Faktoren/Zahlen für das Zwischenergebnis. Im Anschluss multiplizieren Sie dazu den ermittelten Grundbetrag (Wohnungsgröße).

Für unser fiktives Beispiel aus Reudnitz-Thonberg würde die Rechnung so aussehen: 0,972 (Baujahr) x 1,043 (Sanierung 2019) x 1,035 (Einbauküche) x 1022 (Fußbodenheizung Bad) x 1,017 (Bad mit Wanne und Dusche) x 1,030 (Handtuchheizung) x 1,046 (Laminat) x 1,026 (Jalousien) x 1,036 (Balkon) x 1,051 (gute Lage außerhalb der City). Macht zusammen im gerundeten Zwischenergebnis: 1,313.

Dieser Faktor 1,313 multipliziert mit dem Grundbetrag 5,98 Euro (Wohnungsgröße) ergibt eine zulässige Nettokaltmiete von rund 7,85 Euro pro Quadratmeter. Für eine 70 Quadratmeter umfassende Wohnung würde die örtliche Vergleichsmiete demnach 549,50 Euro pro Monat betragen.

Je nach Situation können Vermieterinnen und Vermieter unter Umständen zusätzlich wertsteigernde oder auch mindernde Gründe angeben. Dieser sogenannte Spannbereich kann maximal noch eine Abweichung von 1,52 Euro pro Quadratmeter betragen. Trotz allem dürften Kaltmieten bei Neuvermietungen nicht mehr als zehn Prozent über der ermittelten Vergleichsmiete liegen.

Bei bestehenden Mietverträgen gilt in Sachsen die sogenannte Kappungsgrenze. Die verhindert, dass Mieten innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent angehoben werden.

Sollten Sie Anregungen zu den Infografiken oder Informationen auf dieser Seite haben, schreiben Sie uns gern: m.puppe@lvz.de.

Unter www.lvz.de/fakten finden Sie weitere Informationen zur Situation in Deutschland, Sachsen und Leipzig.

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Jens Rometsch
20.08.2025

Stadt Leipzig verhängt erste Strafen wegen zu hoher Mieten

Für die Haushalte ist das Verfahren kostenlos und weitgehend risikofrei. Neuerdings werden in Leipzig viele Verdachtsfälle auf überhöhte oder auf Wuchermieten gemeldet. Die Stadt prüft das engagiert nach und verzeichnet nun erste Erfolge.

Das Leipziger Ordnungsamt hat erstmals Bußgelder wegen zu hoher Mieten verhängt. Das teilte die Stadt auf LVZ-Anfrage mit. Zwei Verfahren seien bereits abgeschlossen, demnach wurden dort Strafen bezahlt.

Die verhängten Strafen sind ein erster Höhepunkt bei den Bemühungen der Kommune, aktiv gegen Mietwucher und Mietüberhöhungen vorzugehen. In Leipzig herrsche zunehmend Wohnungsmangel – besonders bei kleinen und bei sehr großen Unterkünften, hatte die Stadt im jüngsten Sozialbericht festgestellt.
Leipziger Ordnungsamt verhängt Bußgeld von bis zu 50.000 Euro

Manche Eigentümer wollten die Situation nutzen, um überhöhte Mieten zu kassieren, erklärte Leipzigs Sozialbürgermeisterin Martina Münch (SPD) erst im Juni. Damals schaltete ihr Dezernat ein Onlineformular auf der Internetseite der Stadt Leipzig frei.

Über das Formular können betroffene Haushalte Verdachtsfälle melden. Diese werden vom Sozialamt kostenlos überprüft. Bei Überhöhungen von mehr als 20 Prozent des zulässigen Wertes aus dem Mietspiegel kommt ein Verstoß gegen Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetztes in Betracht („Mietüberhöhung“).

Das wäre eine Ordnungswidrigkeit, die vom Ordnungsamt mit Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Auch versucht die Behörde, ein Absenken der Miete auf das Erlaubte und Rückzahlungen zu erreichen.

Wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem Vergleichswert aus dem Mietspiegel liegt, kommt sogar eine Straftat gemäß § 291 Strafgesetzbuch („Wucher”) in Betracht. In beiden Varianten müsste der Eigentümer aber bei der Wohnungsvergabe eine Notlage des Mieters ausgenutzt haben.

Meldeformular steht seit Juni zur Verfügung

Bei Verdacht auf Wucher will die Stadt Leipzig künftig die Staatsanwaltschaft einschalten, erläuterte Münch. Dann drohen Verurteilungen. Der Eigentümer müsste seinen Mietern alles sittenwidrig erlangte Geld erstatten.

Die Informationen zu den beiden schon verhängten Bußgeldern erhielt die Stadt noch nicht über das erst seit zwei Monaten nutzbare Online-Meldeformular des Leipziger Sozialdezernates. Vielmehr handelte es sich laut dem Ordnungsamt um „zwei Privatanzeigen wegen des Verdachtes auf Mietüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz“. Sie seien direkt an die Zentrale Bußgeldbehörde des Ordnungsamtes eingereicht worden, was bereits vor dem Juni jederzeit möglich war.

Schwung in das ganze Thema kam freilich erst durch eine Initiative der Partei Die Linke im vergangenen Jahr. Sie hatte eine „Mietwucher-App“ veröffentlicht, über die Haushalte recht einfach und kostenfrei abschätzen konnten, ob ihre Miete überhöht ist. Laut den Linke-Stadträtinnen Elisa Gerbsch und Juliane Nagel probierten mittlerweile 17.000 Leipziger Haushalte die App aus. Das habe mehr als 1100 Verdachtsfälle auf Verstöße ans Licht gebracht.

Damit das Sozialamt die Verdachtsfälle mit vertretbarem Aufwand überprüfen kann, wurde dort zunächst das Online-Meldeformular entwickelt. Es ist technisch mit dem Leipziger Mietspiegelrechner verknüpft. Die Betroffenen sollen dort möglichst gleich Belege wie ihren Mietvertrag, den Grundriss oder Vereinbarungen zu Mietanhebungen hochladen.
Beispielfall aus Leipzig-Reudnitz

Was dann passiert, hat zum Beispiel Friedrich Moll schon erlebt. Der 31-jährige Mechatroniker kam im vergangenen Herbst nach Leipzig, um an einer wichtigen Bildungsmaßnahme teilzunehmen. „Wegen dem Schulstarttermin hatte ich nur sehr wenig Zeit und großen Druck, um hier eine Wohnung zu finden.“

Deshalb habe er ein WG-Zimmer in der Reudnitzer Harnackstraße von einem gewerblichen Anbieter gemietet. Obwohl es nach seinen Recherchen für hiesige Verhältnisse eindeutig überteuert war. Der junge Mann hat das Zimmer zum Ablauf der Mindestmietdauer von einem Jahr wieder gekündigt. Und er meldete seinen Fall über das Online-Formular ans Leipziger Sozialamt.

Dann habe sich das Amt per Telefon gemeldet und einen Besichtigungstermin für zwei sehr freundliche Fachfrauen vereinbart. „Sie kamen zu Besuch, haben alles vermessen und dokumentiert“, berichtet Moll. Für Ende August hätten er sowie ein anderer WG-Bewohner noch Termine beim Sozialamt. „Dann werden wir als Zeugen angehört. Entscheidend ist sicher der Nachweis einer Notlage.“

Bis Mitte Juni wurden dem Sozialamt 225 Verdachtsfälle über das Online-Formular gemeldet. „Bei 32 Meldungen konnte bereits eine Vorprüfung durchgeführt werden. In 18 Fällen wurde eine Mietpreisüberhöhung von mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete identifiziert“, teilte das Dezernat zum aktuellen Stand mit.
Leipzig: Bisher elf Fälle im Wucherbereich

Nach vorläufiger Einschätzung befanden sich unter den 32 vorgeprüften Adressen gleich elf, bei denen eine Überhöhung von mehr als 50 Prozent gegeben war, also Wuchermieten vorliegen könnten. Noch habe das Sozialamt aber keine Fälle an die Bußgeldbehörde oder Staatsanwaltschaft weitergeleitet. Die Prüfungen dauerten an.

Allerdings haben bei zwei Leipziger Haushalten die Eigentümer jüngst freiwillig ihre Mieten gesenkt. Das berichteten die Linken-Stadträtinnen Gerbsch und Nagel. Sie forderten alle Betroffenen auf, die neuen Angebote der Stadt zu nutzen, „damit die Profitmacherei mit der Miete eingedämmt wird“.

Das Sozialamt bestätigte den Vorgang. Demnach hätten zwei Haushalte Verdachtsfälle gemeldet, bei denen die Überhöhung weniger als 20 Prozent betrug. Das Amt habe die Betroffenen zu den Regeln der Mietpreisbremse beraten – demnach sind bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über dem Mietspiegelwert erlaubt. „Die Haushalte wandten sich dann persönlich an ihre Vermieter, erreichten so eine Mietsenkung sowie die Rückzahlung der bisher zu viel bezahlten Beträge.“

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Jens Rometsch
15.08.2025

Stadt Leipzig bestätigt mehrere Verfahren zu Objekten von Schwarzat und Rader

Nicht nur bei der inzwischen gesperrten 14-Zimmer-WG in Lindenau hat die Stadt Leipzig Mängel festgestellt. Zu drei anderen Immobilien der Unternehmer Schwarzat und Rader strengte die Kommune bereits Ordnungswidrigkeitsverfahren an.

Die Stadt Leipzig hat in drei Fällen Ordnungswidrigkeitsverfahren zu Immobilien angestrengt, die sich den Unternehmern Sven Schwarzat und Kevin Rader zuordnen lassen – oder deren Firmen. Das lässt sich den Antworten der Kommune auf eine Anfrage der Grünen entnehmen.

Außerdem werde für die Demmeringstraße 100A die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens geprüft, so die Stadt weiter. Dieses Gewerbeobjekt in Lindenau hatten Schwarzat und Rader 2023 im ungenutzten Zustand gekauft. Preis: 455.000 Euro. Danach gestalteten sie eine Etage der ehemaligen Rauchwarenfärberei um in eine 14-Zimmer-WG.

Dort eingezogene Mieter beklagten katastrophale Zustände – trotz hoher Zimmermieten von teilweise mehr als 35 Euro pro Quadratmeter. Dies führte im März 2025 zu viel öffentlicher Kritik. Fachleute der Stadt kontrollierten das Objekt und verhängten eine Nutzungsuntersagung.
Baugenehmigung erst im Juni beantragt

Zur Begründung hieß es unter anderem, Schwarzat und Rader hätten keine Baugenehmigung besessen. Erst in der 25. Kalenderwoche – also im Juni 2025 sei ein Bauantrag zur Nutzungsänderung der früheren Färberei im Rathaus eingetroffen. „Der Antrag wurde zurückgegeben, da er in der falschen Verfahrensart eingereicht wurde und das Antragsverfahren eingestellt.“

In sozialen Erhaltungsgebieten – wie der Lindenauer Demmeringsstraße – brauche es für bauliche Änderungen immer auch eine Genehmigung entsprechend der sozialen Erhaltungssatzung. Verstöße könnten als Ordnungswidrigkeit gelten und mit Bußgeldern von bis zu 30.000 Euro geahndet werden, so die Kommune weiter.

Zu anderen Immobilien von Schwarzat, Rader oder deren Firmen teilte das Rathaus mit: „Zwischenzeitlich wurde zu einem Vorhaben im Satzungsgebiet Am Lene-Voigt-Park das Ordnungswidrigkeitsverfahren abgeschlossen. Zu zwei weiteren Vorhaben im Satzungsgebiet Eisenbahnstraße sowie im Satzungsgebiet Am Lene-Voigt-Park laufen Ordnungswidrigkeitsverfahren.“

Außerdem habe das Bauordnungsamt im Satzungsgebiet Am Lene-Voigt-Park eine Rückbauverfügung erlassen. Ziel sei, damit die „ungenehmigte bauliche Änderung einer Wohnung“ zu korrigieren. Gegen diese Anordnung habe die Eigentümerseite Widerspruch eingelegt. Das Verfahren dauere noch an.
Firmen mit verschiedenen Namen

Schwarzat und Rader betrieben in den vergangenen Jahren Firmen mit verschiedenen Namen wie United Capital, RS-WohnWerte oder LeiWo. Teils erwarben sie auch als Privatpersonen Immobilien. Nach ihren Angaben verfügen sie in Leipzig über Hunderte Wohnungen.

Laut Betroffenen haben sie schon oft versucht, Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen. Auch würden sie preisgünstige Wohnungen in WG-Zimmer umwandeln, um auf gleicher Fläche drastisch höhere Einnahmen zu erzielen. Im Mai scheiterte Schwarzat vor Gericht mit einer Verwertungskündigung und Räumungsklage für eine unsanierte Wohnung in Gohlis.

In jüngster Vergangenheit traten die Beiden mit separaten Firmen in Erscheinung: namens Schwarzat Capital GmbH sowie Rader GmbH. Diese Firmen nutzten Büroadressen in Lützen, jedoch in verschiedenen Straßen.

Etliche Presseanfragen der LVZ und von anderen Medien ließen die Unternehmer unbeantwortet. Auch zur aktuellen Stellungnahme der Stadt gab es keinen Kommentar. Die Kommune wies darauf hin, dass sie aus Datenschutz- oder Verfahrensgründen oft keine genaueren Auskünfte erteilen könne.
Verdacht auf Mietüberhöhungen

Jedoch schrieb das Rathaus in seine Auskunft, dass Schwarzat, Rader oder deren Firmen „an der Praxis des Aufkaufs von Immobilien zwecks Umgestaltung in sogenannte Studierendenapartments, auch unter Missachtung der Prämissen der Sozialen Erhaltungssatzung, festhalten“ würden. Überdies prüfe das Sozialamt derzeit viele Verdachtsmeldungen, laut denen Wohnungen oder Zimmer überteuert vermietet worden sein sollen. Das Ergebnis stehe noch aus.

In der nächsten Ratsversammlung am 27. August sollen „skandalöse Geschäftspraktiken“ von Schwarzat und Rader erneut thematisiert werden, kündigte Grünen-Fraktionssprecher Tobias Peter an. „Wir erwarten von der Stadtverwaltung, dass sie die baurechtlichen Verstöße und Verdachtsfälle von Mietwucher konsequent verfolgt und ahndet. Dazu gehört aus unserer Sicht auch eine aktive Beratung der betroffenen Mieterinnen und Mieter.“

Stadträtin Juliane Nagel (Linke) meinte: „United Capital und den Nachfolgefirmen der Geschäftsführer muss das rechtswidrige Handwerk gelegt werden.“ Sie forderte betroffene Mieter auf, weitere Verdachtsfälle von Mietüberhöhungen oder Wuchermieten an das Sozialamt zu melden.

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Kerstin Decker
05.08.2025

Angebliche Mietschulden: Extremer Fall von Entmietung in Schleußig geht weiter

Hochbetagte Bewohner der Schnorrstraße in Leipzig sollen zum Auszug gedrängt werden, weil ihre Mieten zu niedrig sind. Der erste Versuch ist misslungen, doch jetzt hat sich der Vermieter etwas Neues ausgedacht.

In der Schnorrstraße 10 und 14 in Schleußig sollen Altmieter zum Auszug gedrängt werden, hatte die LVZ Anfang 2025 erstmals berichtet. Altmieter im doppelten Sinne: 1997 sind sie in die neuen Mietshäuser eingezogen. Bis heute zahlen sie vergleichsweise günstige Mieten.

Und es handelt sich um hochbetagte Menschen, die jetzt teilweise Ende 80 oder über 90 Jahre alt sind. In den seniorenfreundlichen Wohnungen ohne Schwellen, mit Fahrstuhl und Tiefgarage kommen sie noch gut zurecht.

Mieter sollten 4000 Euro nehmen und freiwillig ausziehen

Ende Dezember erhielten bis zu 38 Mietparteien in der Schnorrstaße einen Brief von ihrem Vermieter: „Da Sie im Gegensatz zu den üblichen Marktpreisen eine sehr niedrig ausfallende Miete zahlen, wird Ihre Wohnung Eigennutzern angeboten. Dies ist der Fall, da die Rendite für Kapitalanleger zu niedrig ist“, hieß es darin ganz unverblümt.

Die Mieterinnen und Mieter sollten sich auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs gefasst machen. Falls sie jedoch freiwillig innerhalb von drei Monaten ausziehen, werde ihnen eine „Kompensation“ in Höhe von 4000 Euro angeboten. Außerdem der Verzicht auf Schönheitsreparaturen wie das Malern von Wänden und Decken.

Mieterverein: „Da wird Angst verbreitet“

Die Betroffenen waren fassungslos. Mit einem Umzug wären sie heillos überfordert, allein schon kräftemäßig. Bei vielen kümmern sich die Kinder oder ein Pflegedienst ums Einkaufen, Duschen, den Hausputz und alltägliche Dinge. Einige besitzen noch nicht mal einen Computer.

Nachdem sie ihren Schock verdaut hatten, wandten sie sich an Anwälte oder den Mieterverein. Die rieten, locker zu bleiben und Ruhe zu bewahren. Ein Entmietungsversuch in dieser Dimension, gerade auch gegenüber hochbetagten Menschen, sei in Leipzig bislang noch nicht bekannt geworden, so der Mieterverein.

„Da wird Angst verbreitet. Es wird wirklich ins Kalkül gezogen, dass sich alte Menschen oft nicht trauen, einen Konflikt zu führen und für ihre Rechte zu kämpfen“, sagte die geschäftsführende Vorsitzende Anke Matejka damals auf LVZ-Anfrage. „Das ist eigentlich jenseits von Gut und Böse.“

Mieter: „Wir sollen unter Druck gesetzt werden“

Einige Monate herrschte Ruhe. Offenbar unternimmt der Vermieter jetzt einen neuen Versuch, die Alten loszuwerden. Vor einer Woche erhielten vier Mietparteien ein Schreiben mit der Überschrift „Angebot für Ihre ausstehenden Mietrückstände“. Die Senioren sollen bis 11. August unterschreiben, dass sie ihren Mietvertrag freiwillig beenden, und bis 30. November ausziehen. Dann würden ihnen sämtliche Miet- und Stromschulden erlassen.

„Das ist üble Nachrede und Diffamierung“, schimpft die 88-jährige ehemalige Ärztin Dr. Karin Nenning. Denn tatsächlich habe keiner der alten Menschen, die diesen Brief erhalten haben, Mietschulden. „Unser Eindruck ist, dass wir unter Druck gesetzt werden sollen. Die sorgen für Stress.

Vielleicht hoffen sie, dass wir einen Herzinfarkt kriegen. Wir sollen hier raus, damit sie die Wohnungen renovieren und eine höhere Miete verlangen können.“ Die Argo sagt dazu, dass fünf der angeschriebenen Mietparteien sich im Zahlungsverzug in unterschiedlicher Höhe – teilweise mit mehreren Monatsmieten – befanden.

Vermieter: „Entschuldungsprogramm“ ist nur ein Angebot

„Ich kann gar nicht schlafen, das geht mir immer durch den Kopf. Das ist wie ein Schwert, das über uns hängt“, schildert Elke Walther (79), wie sehr ihr die Sache zusetzt. Auch Hella Bartsch (87) hat den Brief bekommen. Sie muss warten, bis ihr Sohn aus dem Urlaub zurück ist und sich kümmern kann.

In dem Schreiben heißt es, die Argo, Muttergesellschaft des Vermieters, habe ein „Entschuldungsprogramm“ aufgesetzt und 250.000 Euro bereitgestellt, um „einer begrenzten Anzahl von Mietern“ einen „Neustart zu ermöglichen“. Falls sie nicht zustimmen, werde dieses Angebot anderen Mietern gemacht.

Geschäftsführer: „Wir wollen etwas Gutes tun“

Unterzeichnet ist das Schreiben von Rene Deschner, Geschäftsführer der Argo Residential GmbH in der Karl-Liebknecht-Straße. Deschner sagte gegenüber der LVZ, er sei „überrascht“, dass das Angebot nicht auf Gegenliebe stößt: „Wir wollen niemanden unter Druck setzen, sondern etwas Gutes tun. Aber es ist nur ein Angebot. Die Mieter entscheiden, ob sie es annehmen.“

Nach LVZ-Informationen haben nicht nur die Schleußiger dieses Schreiben erhalten. Sondern mehrere Dutzende Mieter in Leipzig, aber auch in Dresden, die wegen gravierender Mängel und Schäden die Miete gemindert haben.
Mietschulden: Ja oder Nein?

Ob die betroffenen Mietparteien tatsächlich mit ihrer Miete im Rückstand sind, ist zwischen den Parteien streitig. Aber Deschner räumt ein: „Wenn sie keine Mietschulden haben, gibt es kein Angebot anzunehmen. Dann sollen sie sich an die angegebene Mailadresse wenden und es wird geklärt.“

Die Senioren haben allerdings anders reagiert: Sie haben umgehend Termine mit ihren Rechtsanwälten ausgemacht, schließlich haben sie Rechtsschutzversicherungen im Hintergrund. „Und wir überlegen alle zusammen, ob man nicht wegen Verleumdung und Nötigung Anzeige gegen den Vermieter stellen kann“, berichtet Heide Grünewald (77).

Die frühere Bürokauffrau wohnt im Erdgeschoss und ist zur Zentrale im Haus geworden: Bei ihr wird geklingelt, geklopft, um Rat gefragt. Sie vernetzt die Mitmieter, hängt Schreiben aus, hilft beim Schriftwechsel. „Wir sitzen das aus“, gibt sie sich siegessicher.

Die Sache mit der Feuerwehr

Nach wie vor steht laut Rene Deschner das Angebot von Argo, der Leipziger Feuerwehr 500.000 Euro für die Anschaffung eines kompakten Feuerwehrfahrzeugs zur Verfügung zu stellen (die LVZ berichtete). Die Brandschützer reagierten zurückhaltend: „Die vorgeschlagenen Fahrzeuge können die derzeitigen Anforderungen, welche sich unter anderem aus dem Baurecht ergeben, nicht im Ansatz erfüllen“, hieß es damals aus der Behörde.

Nachtrag: Nach Erscheinen des Artikels teilte uns die Argo mit, dass fünf der sechs angeschriebenen Mieter sich zum Zeitpunkt des zweiten Angebots im Rückstand mit ihrer Miete befunden hätten. Wir haben den Artikel entsprechend ergänzt.

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Matthias Puppe
18.06.2025

Daten der Bundesregierung: Drastische Mietsteigerung in Leipzig – Dresden moderater

In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten in den bundesdeutschen Metropolen zum Teil enorm angestiegen. Das zeigen Daten aus dem Bundesbauministerium, die die Linken-Abgeordnete Caren Lay veröffentlicht hat.

Die Mieten in den 14 größten deutschen Metropolen sind in den vergangenen Jahren zum Teil erheblich angestiegen. Das geht aus einer Antwort des Bundesbauministeriums an die Abgeordnete Caren Lay (Linke) hervor. In der Stadt Leipzig ist der Anstieg demnach besonders drastisch: Um 68 Prozent habe der Quadratmeterpreis für neu- und wieder vermietete Wohnungen dort seit 2015 angezogen. Noch stärker sei die Teuerung im Zeitraum nur in Berlin gewesen. In Dresden sehen die Zahlen noch geringere Mietsteigerungen.

Lay hatte die Bundesregierung zur Entwicklung der Mietpreise befragt und daraufhin eine Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erhalten. Die nicht repräsentative Datenauswertung soll demnach das Angebot widerspiegeln, auf das Wohnungssuchende treffen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen. Laut der Daten musste in Leipzig im Jahr 2014 bei Neuanmietung von Wohnungen pro Quadratmeter im Schnitt mit 5,76 Euro gerechnet werden, in Dresden waren es damals 6.76 Euro.

In Leipzig steigen Preise auf knapp zehn Euro pro Quadratmeter

Bei der letzten Erhebung im Jahr 2014 waren die Quadratmeterpreise in Leipzig dann auf 9,66 Euro und in Dresden auf 8,68 Euro angestiegen. Für die Messestadt bedeutet dies ein Plus von 68 Prozent innerhalb von zehn Jahren, in Sachsens Landeshauptstadt um 28 Prozent. Noch höher war der Anstieg demnach nur in Berlin – um 107 Prozent seit 2015. Die teuerste Metropole zum Wohnen war und bleibe aber München. Dort kostete der Quadratmeter Wohnfläche laut Auswertung zuletzt 21,88 Euro.

„Die Mieten explodieren in deutschen Großstädten. Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse war von Anfang an so löchrig gestaltet, dass sie keinen wirksamen Schutz gegen hohe Mieten bietet“, so Caren Lay bei der Veröffentlichung ihrer Anfrage am Mittwoch. Sie vermutet, dass die noch eher schwache Mietpreisbremse auch Kalkül hatte, „damit Vermietende weiterhin das große Geld machen können“.

Linken-Politikerin Lay: Nachschärfung der Mietpreisbremse notwendig

Die neue schwarzrote Koalition verlängere nun deshalb auch eine weitgehend wirkungslose Regelung. „Ein besserer Schutz der Mieterinnen und Mieter vor den enormen Mietsteigerungen ist nicht vorgesehen. So können Wohnungen, die vor über zehn Jahren das erste Mal vermietet wurden, weiterhin ohne Preisbremse vermietet werden“, sagt Lay. Notwendig wäre aus ihrer Sicht vielmehr eine Nachschärfung: „Die Mietpreisbremse muss ohne Ausnahmen und flächendeckend gelten. Verstöße müssen sanktioniert werden, damit das Gesetz nicht weiter folgenlos umgangen werden kann.“

Die im Jahr 2015 erstmals von der Bundesregierung eingeführte Mietpreisbremse begrenzt in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreise in neuen Verträgen. Die Bundesländer müssen allerdings festlegen, wo dies der Fall ist. In Sachsen gilt dies bisher nur für die beiden Metropolen Leipzig und Dresden.

Mieten dürfen bei Abschluss eines neuen Vertrags im Grundsatz nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt allerdings Ausnahmen, wie etwa Möblierungszuschläge. Ausgeschlossen sind zudem Neubauten, die nach 2014 erstmals vermietet wurden und umfassend modernisierte Wohnungen. Eine öffentliche Preiskontrolle gibt es nicht: Wenn Mieter einen Verstoß befürchten, müssen sie selbst gegen ihre Vermieter vorgehen.

Die Stadtverwaltungen von Leipzig veröffentlichen dazu sogenannte Mietspiegel, mithilfe dessen sich die ortsübliche Vergleichsmiete je nach Lage im Stadtgebiet selbst ausrechnen lässt.

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Matthias Puppe
10.06.2025

Gute Nachrichten für Mieter: Sachsen verlängert Obergrenze für Mieterhöhungen bis 2027

Ende Juni wäre die sogenannte Kappungsgrenzen-Verordnung in Sachsen eigentlich ausgelaufen. Nun wurde die Regelung um zwei Jahre verlängert.

In den beiden sächsischen Metropolen Dresden und Leipzig gilt auch künftig bei vermieteten Wohnungen eine sächsische Kappungsgrenze. Wie es am Dienstag aus dem Infrastruktur-Ministerium von Regine Kraushaar (CDU) hieß, sei die zum 30. Juni auslaufende Regelung für beide Kommunen nun von der Landesregierung um weitere zwei Jahre verlängert worden.

Die Verordnung gibt vor, dass sich bestehende Mietverhältnisse innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent verteuern dürfen. Das sind fünf Prozent weniger, als es die bundesweite Kappung von Mieterhöhungen laut Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ohnehin vorschreibt. Den Ländern wird im Gesetz aber auch erlaubt, noch eigene, schärfere Grenzen festzulegen.
Verordnung für zwei Jahre verlängert – Mietpreisbremse bis Ende 2025

„Die aktuell geltende Kappungsgrenzen-Verordnung läuft Ende des Monats aus – wir sorgen jetzt für Stabilität und Verlässlichkeit. Denn mit der Fortführung der Regelung stellen wir sicher, dass Mieterinnen und Mieter in Dresden und Leipzig auch weiterhin mit maßvollen Mieterhöhungen kalkulieren können“, erklärte Ministerin Kraushaar am Dienstag.

In Dresden gilt die abgesenkte Höchstgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Verhältnissen bereits seit 2015, in Leipzig seit 2018. Beide Kommunen hatten diese zusätzliche Einschränkung bei den Landesregierungen beantragt. Zuletzt war die sächsische Kappungsgrenze 2020 für insgesamt fünf Jahre verlängert worden, nun sind es vorerst zwei weitere Jahre geworden.

Laut Kraushaar habe ihr Infrastruktur-Ministerium die Situation auf den beiden Wohnungsmärkten in Dresden und Leipzig vorab auch noch einmal geprüft. In den kommenden Monaten soll ein externes Unternehmen noch untersuchen, wie die Kappungsgrenze künftig ausgestaltet sein sollte. Dabei werde auch geprüft, „ob zusätzliche Maßnahmen zur Regulierung des Mietwohnungsmarkts wie die Mietpreisbremse oder Maßnahmen bei der Bildung von Wohneigentum eingeführt werden sollten und für welche Gemeinden dies in Betracht käme“.

In Sachsen gibt es seit 2022 auch eine Verordnung zur Mietpreisbegrenzung. In dieser ist geregelt, dass Neuvermietungen in Dresden und Leipzig nur maximal zehn Prozent über dem üblichen Niveau im Quartier – der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete – liegen dürfen. Beide Kommunen hatten zuletzt auch neue Mietspiegel vorgestellt, mit denen sich das Mietniveau in den Stadtteilen selbst ausrechnen lässt.

Kraushaar: Stehe für erleichtertes Bauen – Sozialer Wohnungsbau im Fokus

„Auch wenn die Verlängerung der Kappungsgrenzen-Verordnung ein ganz wichtiges Signal für die Mieterinnen und Mieter in Dresden und Leipzig ist, möchte ich klarstellen: Die Wohnraumversorgung in den Metropolen lässt sich letztlich nur durch Schaffung neuen Wohnraums verbessern”, so Ministerin Kraushaar weiter. Darum stehe für sie alles, was das Bauen insgesamt erleichtert, an erster Stelle. „Dazu gehören beispielsweise alle Bemühungen, das Bauen wieder einfacher und Genehmigungsprozesse schneller zu machen“, sagte Kraushaar.

Als direktes Mittel sieht die Ministerin finanzielle Unterstützung für Bauunternehmen durch Steuererleichterungen, günstige Darlehen oder andere Zuschüsse. „Darum bin ich sehr froh, dass wir trotz vorläufiger Haushaltsführung in der vergangenen Woche die Bundes- und einen Teil der Landesmittel für die Soziale Wohnraumförderung der Sächsischen Aufbaubank (SAB) zur Verfügung stellen konnten.“

Die SAB solle nun auch umgehend alle vorliegenden Anträge für den Bau neuer Sozialwohnungen im Freistaat bewilligen.

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Jens Rometsch
27.05.2025

Leipzigs neuer Mietspiegel soll ab 1. Juli gelten und viele Probleme lösen

Die Stadt Leipzig stellt ihren neuen Mietspiegel 2025-2027 vor. Dieser sei „absolut sicher“, verspricht das Sozialdezernat. Der Ärger um die Anerkennung vor Gericht werde bald vorbei sein.

Wahrscheinlich haben Leipzigs Mieter und Vermieter bald deutlich mehr Klarheit und Sicherheit im Umgang miteinander. Denn ab dem 1. Juli 2025 wird ein neuer Mietspiegel gelten – und viele Probleme lösen, die sein noch gültiger Vorgänger hat.

Das zumindest kündigte Sozialbürgermeisterin Martina Münch (SPD) an. Sie stellte nun die Grundzüge des künftigen Leipziger Mietspiegels vor und kam dabei fast ins Schwärmen: „Wir sind jetzt auf der absolut sicheren Seite.“
Manche Eigentümer nutzen Lücke

Vom derzeit noch gültigen Vorgänger konnte man das nicht sagen. Manche Amtsrichter lehnten ihn als Grundlage für ihre Entscheidungen bei Streitfragen ab. Das lag vor allem an einer Reform der alten Ampel-Bundesregierung, bei der praktikable Übergangsregelungen fehlten.

Einige Immobilienfirmen wie BCRE und Argo versuchten, diese Lücke in Leipzig zu nutzen. Sie verlangten Mieterhöhungen, ohne sich an die Vorgaben aus dem örtlichen Mietspiegel zu halten. Überschreitungen gab es außerdem bei den Neuvermietungen. Sie dürfen normalerweise höchstens zehn Prozent über dem Richtwert aus dem Mietspiegel liegen – das besagt die Mietpreisbremse.
Leipzigs neuer Mietspiegel: Mehr als 10.000 Teilnehmer bei Befragungen

Solche Dinge zu Lasten der Mieterhaushalte sollen ab dem 1. Juli nicht mehr möglich sein. Nach den Angaben von Bürgermeisterin Münch steht der neue Leipziger Mietspiegel auf rechtlich deutlich stärkeren Beinen.

Zum Beispiel haben diesmal doppelt so viele Leipziger Haushalte an den Befragungen teilgenommen: nämlich mehr als 10.000. Der Grund dafür ist einfach. Durch die inzwischen abgeschlossene Reform ist die Teilnahme nicht mehr freiwillig, sondern verpflichtend. Das verschaffte den Statistikern und dem Arbeitskreis Mietspiegel eine viel breitere Datenbasis.

Auch Leipziger Vermieter-Vertreter stimmt zu

Noch wichtiger: Das neue Werk wurde erstmals nicht allein vom Leipziger Mieterverein anerkannt, sondern auch von der Plattform Leipziger Wohnungsgenossenschaften. Die Plattform vereint die Genossenschaften Lipsia, VLW, BGL, Unitas und Wogetra. Sie gilt damit als Interessen-Vertreter der Vermieter.

Gemäß der neuen Rechtslage ist der nächste Leipziger Mietspiegel schon allein dadurch als „qualifiziert“ anzusehen, weil ihn je ein Interessen-Vertreter beider Seiten anerkannt hat, erläuterte die Bürgermeisterin. Das Wort „qualifiziert“ spielt bei dem Thema die entscheidende Rolle. Denn die Gerichte müssen sich in Streitfragen an den Mietspiegel halten, wenn dieser den Status „qualifiziert“ erreicht hat.

Kaltmiete steigt in Leipzig um 2,15 Prozent

In Leipzig könnte in Kürze sogar noch eine zusätzliche Sicherung hinzukommen, so Münch. Der Stadtrat soll am 25. Juni über den Mietspiegel entscheiden. „Wenn die Mehrheit zustimmt, tritt zusätzlich eine Vermutungswirkung in Kraft“, sagte sie. Das hätte eine Beweislastumkehr zur Folge. Bei Streitfragen müssten dann nicht mehr die Mieter beweisen, dass der Mietspiegel „qualifiziert“ ist. Vielmehr hätte die Beweislast für das Gegenteil dann der Hauseigentümer.

Starke Leitplanken seien wichtig bei diesem Thema, weil das Wohnen in Leipzig immer teurer werde, meinte Münch. Der aktuell noch gültige Mietspiegel sei am 16. Juni 2023 in Kraft getreten. Seitdem hätten sich die dabei erfassten Kaltmieten in Leipzig um 27 Cent auf 6,56 Euro pro Quadratmeter erhöht. Das entspreche einem Anstieg um 2,15 Prozent pro Jahr.
Fünf Kategorien zur Gebietsabgrenzung

In zwei Segmenten kletterten die Preise besonders schnell, ergänzte Franziska Seifert, Sachgebietsleiterin für soziale Wohnhilfen. Große Wohnungen mit mehr als 90 Quadratmetern hätten sich um jährlich 4,8 Prozent verteuert und jüngere Baualtersklassen (ab 2005) um jährlich 6,0 Prozent.

Inhaltlich gibt es noch einige Änderungen im neuen Dokument. So wurde bei den Lageklassen das Villenviertel gestrichen. Stattdessen dienen künftig nur noch fünf Gebietsabgrenzungen zur Bestimmung der Lage: einfach, mittel, gut, sehr gut sowie die besonders teure Kerngebietslage (rings um die City).

Hinzu kommen außerdem neue Merkmale bei der Bestimmung der Wohnungsausstattung. Von Belang sind demnach künftig auch das Alter einer vom Hauseigentümer gestellten Einbauküche, ebenfalls das Alter von Bodenbelägen, Türen, Heizkörpern und Badausstattung.
Möblierte Wohnungen erstmals im Leipziger Mietspiegel dabei

Schließlich enthält das neue Werk erstmals auch Richtwerte zu möblierten oder teilmöblierten Wohnungen. Sie wurden bei früheren Mietspiegeln nicht erfasst, was manche Eigentümer für hohe Preisanstiege nutzen konnten, sagte Seifert.

Für möblierte WG-Zimmer, die einzeln vermietet werden, biete der künftige Mietspiegel aber noch keine Handhabe. In dem Bereich gab es jüngst extreme Auswüchse in Leipzig. Zum Beispiel gestalten die Immobilienunternehmer Sven Schwarzat und Kevin Rader in mehreren Stadtteilen günstige Wohnungen in einzeln vermietbare WG-Zimmer mit hohen Mietpreisen um.

Der Mietspiegel 2025-2027 ist vorerst nur über das Ratsinformationssystem der Stadt Leipzig einsehbar. Er soll aber noch zeitnah auf der Internetseite der Stadt zum kostenlosen Download veröffentlicht werden. Geplant ist auch eine Broschüre für fünf Euro.

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Jens Rometsch
20.04.2025

Dubiose Kündigungen: Leipziger Mieter berichten, wie sie aus ihren Wohnungen vertrieben werden

Der Leipziger Wohnungsmarkt ist in Aufruhr – Mieter berichten, mit welch teils dubiosen Methoden sie vertrieben werden sollen. Im Mittelpunkt der Vorwürfe stehen zwei Männer: Ihre Spur führt von einer 14-Zimmer-WG mit miserablen Zuständen in mehrere Stadtteile.

In Leipzig testen offenbar zwei Jungunternehmer die Grenzen der Gesetze. Es geht um jene Gesetze, die Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung schützen sollen. Die Beiden heißen Sven Schwarzat und Kevin Rader. Jüngst erregten sie bundesweit Aufmerksamkeit wegen einer 14-Zimmer-Wohngemeinschaft (WG) in der Demmeringstraße.

Schwarzat und Rader hatten das Hinterhaus 2023 im ungenutzten Zustand gekauft. Preis: 455.000 Euro. Ohne Genehmigung der Stadt bauten sie eine Etage der früheren Rauchwarenfärberei so um, dass 14 Einzelzimmer entstanden. Das Haus neben einer Bahntrasse wurde zur WG mit hohen Mieten. Doch bei Toilette, Müllabfuhr, Elektrik, Brandschutz, Heizung gab es erhebliche Mängel. Bewohner kritisierten die Zustände als katastrophal. Auf LVZ-Nachfragen äußern sich die beiden Immobilienunternehmer bislang nicht.

Günstige Wohnungen werden zu teuren WG-Zimmern

Die Demmeringstraße ist freilich nur Teil eines Problems, das in Leipzig schnell wächst. Betroffene berichten, dass Schwarzat und Rader oder deren Firmen immer wieder preisgünstige Wohnungen kaufen und entmieten, um daraus teure WG-Zimmer zu machen. Auch erkrankte oder behinderte Personen würden dabei nicht verschont.

Ein Beispiel ist Christian Deutsch. Der gelernte Informatiker nimmt zurzeit aus gesundheitlichen Gründen an einer beruflichen Reha-Maßnahme teil. Seit 2009 lebt er in einem Gründerzeithaus an der Georg-Schumann-Straße. Er und sein Sohn teilen sich dort 60 Quadratmeter: Die Warmmiete beträgt 429 Euro. Im Juli 2024 verkauften die Vorbesitzer diese Wohnung und 20 weitere in dem Objekt an die Schwarzat Capital GmbH. Preis insgesamt: 1,54 Millionen Euro.

Sechs Monate später erhielt Deutsch die Kündigung seines Mietvertrags. „Ich habe mir Annoncen angeschaut. Eine gleich große Wohnung in Gohlis würde heute mindestens doppelt so viel kosten.“ Hinzu kämen Ausgaben für den Umzug. „Die 5000 Euro Abfindung, die er uns für einen freiwilligen Auszug angeboten hat, wären nach einem Jahr alle.“
Räumungsklage verhandelt Amtsgericht Ende April

Er ist in diesem Fall Geschäftsführer Sven Schwarzat. Im Februar 2025 folgte die Räumungsklage. Sie wird nun Ende April am Amtsgericht verhandelt. Der neue Eigentümer begründet die Kündigung damit, dass er die Wohnung weiter verkaufen wolle. Im „Leerzustand“ seien 180.000 Euro zu erzielen. Bewohnt liege der Preis viel niedriger.

„Durch das bestehende Mietverhältnis wird somit das volle wirtschaftliche Potenzial der Immobilie blockiert, und ich erleide einen erheblichen finanziellen Nachteil bei der Verwertung der Immobilie“, schreibt Schwarzat in der Kündigung. Unerwähnt lässt er, dass seine Firma für genau diese Wohnung im Juli 2024 selbst nur knapp 55.000 Euro bezahlt hatte. Er will den Preis also in kurzer Zeit mehr als verdreifachen. Dabei stören ihn die Mieter.

Schwarzat ist erst 30 Jahre alt. Nach eigenem Bekunden zog er einst zum Abschluss seines Jura-Studiums nach Leipzig. Hier habe er sein Geschäft ohne jedes Eigenkapital angefangen, erzählte er jüngst einem Business-Portal. Inzwischen gehörten ihm 300 Immobilien.

Sein Mieter, Herr Deutsch, hält die sogenannte Verwertungskündigung der Gohliser Wohnung für unrechtmäßig. „Kauf bricht nicht Miete“, wiederholt er einen Grundsatz aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Spekulation und Profitstreben seien keine Kündigungsgründe. Er habe eine Anwältin gefunden, die mit ihm gemeinsam den Hausbesitzer stoppen wolle.
Einraumwohnungen mit Trennwand versehen

Vielleicht seien die Verkaufspläne auch nur vorgeschoben, vermutet der Mieter. In den letzten Monaten habe Schwarzat in dem Gohliser Objekt schon einige Wohnungen umbauen lassen zu Studenten-WGs. „Zum Beispiel wurde bei den Einraumwohnungen im Hinterhaus einfach eine Trennwand in die Wohnküche eingezogen und somit zwei Zimmer mit minimaler Koch- und Duschmöglichkeit geschaffen. Das erinnert an die Wohnbüchse in der Demmeringstraße.“

In seiner Küche könne man das Kinderlärmen von einer benachbarten Kita hören, erzählt Deutsch. Abends singe im Hinterhaus oft ein Musiker zusammen mit einer befreundeten Sängerin. „Da geht mir das Herz auf. Auch deshalb will ich hier nicht weg.“ Jedoch habe Schwarzat auch die Wohnung des Musikers gekündigt.

Szenenwechsel: In der Arthur-Hoffmann-Straße erhielt eine Dreier-WG vor drei Monaten die Kündigung. Das Gebäude in der Südvorstadt hatte die Vorbesitzerin aus Altersgründen verkauft, teilte sie den Mietern im Mai 2023 mit. Zahlungen seien künftig auf ein Konto der Hausverwaltung LeiWo bei der Sparkasse Leipzig zu leisten.

LeiWo wurde 2022 von Schwarzat und Rader gegründet, die damals noch Gesellschafter des umstrittenen Leipziger Immobilienunternehmens United Capital RE waren. Mieter aus der Arthur-Hoffmann-Straße berichten, dass für die Hausverwaltung fortan verschiedene Leute auftraten – im Juli 2024 auch Sven Schwarzat. Die Kündigung unterschrieben habe aber jemand anderes – mit einer unleserlichen Wellenlinie.
Hausverwaltung LeiWo im März 2024 aufgelöst

Solche Details könnten wichtig sein, denn Schwarzat und Rader stiegen schon 2023 aus bei der LeiWo. Ein neuer Gesellschafter aus Bad Elster löste die Firma im März 2024 auf. „Das Kündigungsschreiben stammte also von einer Firma in Liquidation“, stellt André Klinge fest. Der Leipziger Bauingenieur unterstützt einige Mieter in dem Gebäude, das Schwarzat und Rader bis vor Kurzem auch als Geschäftsadresse für einen Teil ihrer Firmen angaben – obwohl sie dort nur einen Briefkasten, aber kein Büro unterhielten.

Der Kündigungstext für die Dreier-WG in der Arthur-Hoffmann-Straße ist in weiten Teilen exakt wortgleich mit dem Text der Kündigung in der Georg-Schumann-Straße. Nur wird für die Wohnung in der Südvorstadt behauptet, sie lasse sich „im Leerzustand“ für 320.000 Euro versilbern.

Angesichts des Bauzustands seien solche Preise absurd, sagt Klinge. Die Kündigung enthalte viele Textblöcke und Verweise auf Gerichtsurteile, die man leicht im Internet finden und kopieren könne. „Ich glaube nicht, dass sowas vor Gericht Bestand hätte.“

Vielleicht gehe es den Eigentümern aber weniger um die Rechtslage als darum, ständig Druck auf Mieter auszuüben. Irgendwann geben die meisten entnervt auf, akzeptieren eine eher geringe Abfindung und ziehen gewissermaßen „freiwillig“ aus, befürchtet der Ingenieur. Gewinner sei dann am Ende der Eigentümer.
Auch junge Familie mit Baby und Rentner gekündigt

Trotzdem sei es verständlich, dass schon mehrere Bewohner eingelenkt hätten. Im letzten Winter habe zweimal tagelang die Heizung im Haus nicht funktioniert, weil das Öl alle war. Mülltonnen seien über mehr als vier Wochen nicht geleert worden. Fast alle Haushalte hätten Verwertungskündigungen bekommen – auch eine junge Familie mit Baby und ein Rentner, berichtet Klinge.

Kurz vor Ostern teilten die Leipziger Wasserwerke den verblieben Haushalten mit, dass die Wasserversorgung am 28. April eingestellt wird, ergänzt Mieter Altaweel Suhel. Er ist fassungslos über die Begründung: Der Hausbesitzer habe Rechnungen für Trink- und Abwasser über längere Zeit nicht bezahlt.

Dabei habe der jetzige Eigentümer schon freie Wohnungen in einzeln vermietbare WG-Zimmer umgewandelt. Die seien viel teurer als die bisher gewohnten Miethöhen. Zudem wurde Christian Hallmann mitgeteilt, dass der Gewerbemietvertrag für seinen beliebten Käseladen im Erdgeschoss nicht mehr verlängert wird.

Verwertungskündigungen scheinen ein neuer Trend in Leipzig zu sein. Dabei sind sie eigentlich an strenge Voraussetzungen geknüpft, was Mieter vor Immobilienspekulationen schützen soll. Daneben erlaubt das Gesetz eigentlich nur noch einen anderen Weg, um Mieter aus der Wohnung zu drängen. Dieser Weg heißt Eigenbedarf. Albina Gräfe kennt ihn nur zu gut.

Im Jahr 2021 musste sie ihre Wohnung in der Möbiusstraße in Reudnitz verlassen. „Kevin Rader von United Capital hat damals die Wohnung erworben. Er behauptete, dass er selbst einziehen wolle“, berichtet sie.
Mieterin erkannte alte Wohnung in WG-Anzeige wieder

Rader hatte in Stuttgart Bank- und Finanzdienstleistungen studiert. Er ist jetzt 34 Jahre alt. Vor wenigen Tagen erkannte Albina Gräfe die von ihm beanspruchte Wohnung bei einer Anzeige auf WG-gesucht im Internet wieder. Für ein Zimmer mit 13 Quadratmetern wurden nun 485 Euro warm verlangt. „Früher kostete die Wohnung insgesamt 481 Euro warm und hatte drei Zimmer. Jetzt gibt es dort vier Zimmer.“ Alle vier zusammen würden rund 1900 Euro Warmmiete kosten.

Anbieter sei die SC Hausverwaltung. Das klinge nicht nur nach der Schwarzat Capital GmbH – beide Firmen hätten sehr ähnliche Internetseiten und obendrein Querverbindungen im technischen Hinterland der Seiten, so Ex-Mieterin Gräfe. Sie fühle sich von Rader getäuscht.

Wieder Szenenwechsel: In der Arnoldstraße in Stötteritz hatte Schwarzat Wohnungen gekauft. Laut einer Mieterin sagte er ihr im Beisein von Rader, sie müsse bald ausziehen wegen Eigenbedarfs. Die alleinerziehende Mutter wandte sich schließlich an einen Anwalt. Sie wollte die Wohnung schon wegen der vertrauten Umgebung für ihren autistischen Sohn nicht verlassen.

Letztlich habe Schwarzat ihr Zuhause dann an jemanden aus Hamburg verkauft, der ebenfalls Eigenbedarf signalisierte. „Das wurde mir zu viel. Nochmal zwei Jahre wollte ich nicht so ein Theater erleben.“ Deshalb habe sie zugegriffen als sich die Chance ergab, in die Nähe des Ausbildungsbetriebes ihres Sohnes umzuziehen. „Auf zwei Betriebskostenabrechnungen meiner alten Wohnung warte ich bis heute. Auch ist die Kaution in dem ganzen Durcheinander angeblich verschwunden.“
Keine Reaktion auf detaillierte Nachfragen der LVZ

Im Zuge der Recherchen hat die LVZ Rader und Schwarzat einen detaillierten Fragekatalog zugeschickt – mit der Bitte, auf die einzelnen Mietervorwürfe einzugehen und ihre Sicht der Dinge zu schildern. Bislang gab es dazu keinerlei Reaktion.

Vor längerer Zeit hatten sie beteuert, niemals Eigenbedarf vorzutäuschen. Verständlich: Denn das könnte als Betrug gewertet werden und strafbar sein – falls sich ein Vorsatz dazu nachweisen lässt.

In einem Fall aus der Chopinstraße hatte Schwarzat bald nach dem Wohnungskauf selbst eine Eigenbedarfskündigung unterschrieben, erzählt die damals betroffene Mieterin. Das habe wegen Mängeln bei der anschließenden Räumungsklage aber keine Auswirkung gehabt. Nach viel Stress sei sie im August 2022 „freiwillig“ ausgezogen.

Gleich in den nächsten Wochen habe der Besitzer den Flur zur Küche umfunktioniert, dadurch ein Zimmer mehr erhalten und dann alles über LeiWo „zum Dreifachen des bisherigen Preises als WG-Zimmer neu vermietet.“

Man ahnt es: Schwarzat zog nicht selbst im Zentrum-Ost ein. Er wohnt heute an einem anderen Ort unweit der City. Die Ex-Mieterin aus der Chopinstraße verklagte er später noch mal. Angeblich hatte sie ihre Wohnung nicht ordnungsgemäß übergeben. Die Sache endete per Vergleich vor Gericht. Sie warte aber noch immer auf ihre Kaution und auf Rückzahlungen bei den Betriebskosten, sagt die alleinerziehende Mutter: „Jetzt habe ich die verklagt. Das ist gerade aktuell.“

Der Leipziger Mieterverein sieht das Vorgehen der beiden Geschäftspartner schon länger sehr kritisch, sagt die Vorsitzende Anke Mateika. Betroffene sollten unbedingt von Fachleuten prüfen lassen, ob Kündigungen rechtmäßig sind. „Zum Beispiel für Verwertungskündigungen gelten hohe Anforderungen. Sie sind nicht für Spekulationsgeschäfte oder die Steigerung der Rendite gedacht.“ Dennoch: Den Ausschlag für ein Gericht würden stets die Umstände des konkreten Einzelfalls geben.

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22.01.2022

So lauten die Vorwürfe gegen Immobilienfirma United Capital RE aus Leipzig

Das junge Leipziger Immobilien-Unternehmen hat viel Kritik auf sich gezogen, bestreitet aber alle Vorwürfe. Im Kern geht es um die Frage, ob United Capital RE – oder deren Geschäftsführer privat – immer wieder Wohnungen aufkaufen, um sie zum Teil ungenehmigt in teure WG-Zimmer für Studierende zu verwandeln.

Es ist einiges ungewöhnlich bei der Leipziger Immobilienfirma United Capital RE GmbH. Zum Beispiel, dass das Unternehmen auf seiner Facebook-Seite ganz offenherzig schreibt: „Wir suchen Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis zum Volumen von 3 Mio. Euro pro Projekt. Gern auch ,Problemobjekte‘ mit schwierigen Mietern, Renovierungsbedarf oder Ähnliches.“ Was man mit schwierigen Mietern vorhat, wurde nicht näher erläutert. Der Eintrag stammte vom 14. April 2021. Damals war die Facebook-Seite erst wenige Tage alt. Kaum jemand kannte United Capital RE.
Stadt Leipzig wurden mehr als 40 Objekte gemeldet

Der Bekanntheitsgrad ist inzwischen deutlich gestiegen – vor allem durch das juristische Vorgehen der Firma gegen eine Leipziger Hochschulzeitung, welches United Capital RE am Freitag aber wieder abgeblasen hat. In dieser Woche verbreitete gleichwohl auch die Leipziger Stadtverwaltung im öffentlichen Ratsinformationssystem ihr gemeldete Vorwürfe zu dem Unternehmen, was sehr ungewöhnlich ist.

In der Antwort auf eine Anfrage von Stadträtin Juliane Nagel (Linke) zum „Mieter*innenfeindlichen Geschäftsgebahren der United Capital RE“ ließ das Baudezernat wissen, der Stadt seien schon mehr als 40 Objekte gemeldet worden, für die „Verstöße gegen erhaltungs- und baurechtliche Vorschriften vermutet werden“. Es handle sich um Wohnungen oder Gebäude, die der Firma oder ihren Geschäftsführern als Privatpersonen zugeordnet werden könnten. Nach einer ersten Sichtung befänden sich 23 davon in Sozialen Erhaltungsgebieten. Dort sind bestimmte Umbauten ohne Erlaubnis der Stadt in jedem Fall verboten.

Die Verdachtsmomente basierten auf Hinweisen von Mietern, ehemaligen Eigentümern, interessierten Bürgern, Studentenvertretungen sowie eigenen Recherchen des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS), so das Baudezernat weiter. Demnach würden United Capital RE oder deren Geschäftsführer als Privatpersonen unter anderem Eigentumswohnungen ankaufen und versuchen, diese aktiv zu entmieten.

Das geschehe „teilweise unter Vorwand des Eigenbedarfs, Entschädigungszahlungen oder Angebot von Tauschwohnungen.“ Danach würden bauliche Veränderungen vorgenommen, um die Anzahl der Wohnräume zu vergrößern, so das Dezernat. „Dazu wird die Küche zum Beispiel in das ehemalige Bad oder den Flur integriert, sodass ein weiterer Wohnraum entsteht.“
Geschäftsführer verweist auf „Datenschutzgründe“

Die einzelnen Räume würden als WG-Zimmer mit separaten Mietverträgen vorwiegend Studierenden angeboten. Das erfolge auf Internet-Plattformen wie WG-gesucht.de oder Ebay-Kleinanzeigen – teils über (vermeintliche) Privatpersonen. „Die erzielten Mietpreise einer Wohnung als WG lassen deutlich höhere Gesamtkaltmieten vermuten“, erläuterte das Dezernat. „Über die inserierten WG-Zimmer sind teilweise ungenehmigte Grundrissänderungen und Modernisierungen in bestehendem Wohnraum ablesbar, die in den Sozialen Erhaltungsgebieten nicht genehmigungsfähig wären.“ Bislang habe United Capital RE zu keinem einzigen der Objekte einen Antrag zur Genehmigung von Umbauten eingereicht.

Die LVZ schickte zu den Aussagen aus dem Rathaus sieben konkrete Nachfragen an das Unternehmen. Zum Beispiel ging es dabei um die Gesamtzahl der Objekte in Leipzig, die Miethöhen in den WGs, in wie vielen Fällen Mieter nach einem Erwerb zum Auszug bewogen wurden oder ob es Grundrissänderungen bei Wohnungen in Sozialen Erhaltungsgebieten gab.

United Capital RE-Geschäftsführer Sven Schwarzat mailte dazu eine verblüffende Antwort, die hier vollständig zitiert werden soll: „Leider können wir aus Datenschutzgründen kaum weitergehende Informationen geben, als was auf unserer Internetpräsenz steht. Wir handeln aber als junges Unternehmen nach bestem Wissen und Gewissen und halten uns an Gesetze. Wir stehen im Austausch mit unseren Mietern und sind immer an einer für beide Seiten zufriedenstellenden Situation interessiert.“

Renditen von neun bis zwölf Prozent versprochen

Auf der Internetpräsenz finden sich allerdings kaum konkrete Informationen zu den Fragen. Dort sind lediglich untere Referenzen 14 Fotos von Objekten in Leipzig abgebildet – zumeist Gründerzeithäuser. Seit der Firmengründung 2019 seien bundesweit „124 Transaktionen“ (gemeint sind wahrscheinlich Immobilien-Käufe und -Verkäufe) durchgeführt worden, ist noch zu erfahren. „Gerne sind wir bereit, bei erfolgreicher Vermittlung eines Objektes kurzfristig eine überdurchschnittliche Courtage/Kaufpreis zu zahlen.“

Gesamtmieten über 17,50 Euro pro Quadratmeter

Auf Facebook wirbt United Capital RE auch um Co-Investoren für die Projekte. Ihnen wurden im Mai 2021 jährliche Renditen „ab neun Prozent“, im Juli 2021 sogar „bis zu zwölf Prozent“ versprochen. Im Allgemeinen liegen die Renditen bei Wohn-Investments in Leipzig derzeit bei zwei bis vier Prozent.

Aus Sicht der Studierenden sind die WG-Zimmer kein Schnäppchen. Zwei Bewohner, die 2021 in das Objekt Harnackstraße 10 in Reudnitz eingezogen sind, berichteten gegenüber der LVZ, sie wollten so schnell wie möglich wieder ausziehen. Die eine Person sagte, sie bezahle 380 Euro im Monat für Warmmiete und Strom.

Die andere sprach von 395 Euro. Dabei ist zu beachten, dass zu den Zimmern anteilige Nebenflächen von Flur, Küche und Bad gehören. So kommt man bei einer Gesamtfläche von gut 20 Quadratmetern auf eine Gesamtmiete von mehr als 17,50 Euro pro Quadratmeter, bei dem größeren Zimmer auf über 18,50 Euro. In Annoncen wurde für dieses Haus ein 7-Quadratmeter-Zimmer für 280 Euro Gesamtmiete oder ein 10-Quadratmeter-Zimmer für 310 Euro angeboten.

Dabei hat die Harnackstraße 10 keine Balkone. Internet und GEZ sind in den Preisen noch nicht inbegriffen. Die WG-Küche ist möbliert und mit einfachen technischen Geräten ausgestattet, berichteten die Studierenden. Die Ausstattung sei neu, aber nicht besonders hochwertig. Nur durch eine sehr kleine Küche gelange man zum Beispiel in einer Vierer-WG in ein sehr kleines Bad mit Dusche und Toilette. Offenbar seien diese Räume erst bei einer Renovierung umgeschnitten worden.

Nach LVZ-Informationen ist United Capital RE inzwischen dem Leipziger Mieterverein durchaus ein Begriff. Auch soll es in wenigen Tagen einen Gerichtstermin zu einer Kündigungsklage wegen angeblicher Mietschulden geben. Ob die Vorwürfe gegen das Unternehmen stimmen oder nicht, könnte sich schon bald erweisen. An diesem Donnerstag haben das Bauordnungsamt und das AWS erstmals eine Kontrolle auf eventuell rechtswidrige Umbauten durchgeführt – und zwar in der Harnackstraße 10, die zum Sozialen Erhaltungsgebiet am Lene-Voigt-Park gehört.

Von Jens Rometsch