Prozentual am stärksten gestiegen sind die Mietangebote zuletzt in Volkmarsdorf, Grünau-Siedlung und Paunsdorf. Aber auch in Plagwitz und Connewitz werden freie Wohnungen immer teurer. Wie sich der Immobilienmarkt in Leipzig und den Stadtteilen entwickelt, geht aus dem neuen Pisa-Bericht hervor.

Alles andere als rosig – so lässt sich die Lage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt beschreiben. Fünf Punkte stellt der aktuelle Bericht des Immobilienvermittlers Pisa dabei ins Schaufenster: Die Verkaufszahlen sind rückläufig, die Mieten steigen, einkommensschwächere Haushalte geraten unter Druck, Familien ziehen vermehrt ins Umland und innovative Quartiersentwicklungen, die Entlastung bringen könnten, brauchen viel zu lange.

Allerdings habe die Messestadt selbst auf diese Punkte häufig nur einen kleinen Einfluss, sagt Geschäftsführer Timo Pinder. Die Probleme würden vor allem deshalb wachsen, weil Leipzig einerseits unglaublich attraktiv für Zuzüge bleibe. Andererseits erschwerten die Wirtschaftsbedingungen in Deutschland den Bau kostengünstiger Wohnungen sehr.

Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich

„In der Folge übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich“, stellt der Fachmann fest. „Besonders die Mieten für Erstbezug im Neubau sind mit einem Median von 11,44 Euro pro Quadratmeter noch einmal stark gestiegen. Zur Erinnerung: In unserem Marktbericht für das vorherige Jahr hatten wir in dem Segment erstmals eine Median-Miete von mehr als 10 Euro pro Quadratmeter festgestellt. Demnach betrug der Anstieg fast 15 Prozent.“

Median bedeutet: Die eine Hälfte der Angebote liegt über diesem Wert, die andere Hälfte darunter. Bei den Leipziger Bestandswohnungen kam der Median im Berichtsjahr 2023 pro Quadratmeter auf 8,43 Euro pro Quadratmeter. „Auch da sehen wir eine konstante Steigerung, im Jahr zuvor waren es erst 8 Euro“, so Pinder.

Zu welchen Miethöhen zuletzt Wohnungen in den 63 Leipziger Stadtteilen angeboten wurden, dazu gibt der Bericht der Firma Pisa Immobilienmanagement bereits zum neunten Mal Auskunft. Er gilt als detailreichste wissenschaftliche Analyse zu vielen Bereichen des Leipziger Immobilienmarkts. Erstellt wird er gemeinsam mit der Staatlichen Studienakademie Leipzig sowie der ebenfalls ortsansässigen Immobilien-Datenbank Geomap. Sponsor sind die Leipziger Stadtwerke.

Höchster Anstieg an der Eisenbahnstraße

Prozentual betrachtet sind die Kaltmieten in Bestandshäusern zuletzt besonders stark in Volkmarsdorf, Grünau-Siedlung und Paunsdorf gestiegen. Allerdings kamen sie dort teilweise von niedrigen Werten. Aussagekräftiger für betroffene Haushalte ist oft der Unterschied in absoluten Zahlen.

Den größten Unterschied binnen eines Jahres verzeichnete aber auch hier Volkmarsdorf: Rings um die Eisenbahnstraße zog der Median aller Mietangebote um 1,30 Euro pro Quadratmeter an auf mittlerweile 8,51 Euro. Stadtweit am teuersten sind Bestandswohnungen aber nach wie vor in den sechs Ortsteilen des Stadtbezirks Mitte gefolgt von Südvorstadt, Plagwitz und Connewitz.

Eine ähnliche Entwicklung ließ sich bei den Kaufpreisen von Wohneigentum feststellen, erläutert Pisa-Chef Pinder weiter. Auch diese seien im Neubaubereich deutlich geklettert. „So kostet ein Quadratmeter in einer Neubauwohnung nun durchschnittlich 6020 Euro. Im frisch sanierten Altbau sind es mit 6097 Euro noch etwas mehr. Vor zehn Jahren hätten solche Werte als utopisch gegolten.“

Hingegen legten die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Altbau zuletzt teilweise den Rückwärtsgang ein oder blieben stabil. „Das Gesamtniveau bei uns bewegt sich nach wie vor auf einem niedrigeren Niveau als in vergleichbar großen Metropolen“, sagt Professorin Kerry Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig.

Familien ziehen an den Stadtrand

Weil das Angebot an erschwinglichen Wohnungen in Zentrumsnähe viel zu klein sei, wanderten immer mehr junge Familien ins Umland ab. „Auch in traditionellen Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand erleben wir durch einen Generationswechsel gerade eine Wiederbelebung. Diese Grundstücke punkten mit vorhandener Infrastruktur und im Vergleich etwas niedrigeren Preisen als Neubauten.“

Trotzdem seien die Umsätze am Immobilienmarkt im Betrachtungszeitraum 2023 erheblich gesunken. „Es gab 40 Prozent weniger Kauffälle als im Vorjahr. Die Zurückhaltung zeigt, wie wichtig stabile Rahmenbedingungen sind, damit die Bürger in eine Wohnung investieren. Auf die neuen Regierungen in Sachsen und im Bund wartet demnach viel Arbeit“, so Brauer.

Den neuen PISA-Marktbericht gibt es kostenfrei im Internet unter www.pisa-immobilien.de.

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Jens Rometsch 05.02.2025

LWB will Mieten 2025 deutlich weniger erhöhen

Nach besonders vielen Mieterhöhungen im vergangenen Jahr will Leipzigs größter Vermieter LWB weniger stark zugreifen. Trotzdem sind für knapp 6000 Haushalte Anpassungen vorgesehen. Sorgen bereitet eine steigende Zahl von Zwangsräumungen.

Deutlich weniger Mieterhöhungen plant die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) für 2025. Alle betroffenen Haushalte hätten schon entsprechende Post erhalten – konkret waren es 5876, teilte das kommunale Unternehmen mit.

Demnach waren es nun 38 Prozent weniger als im vergangenen Jahr. Damals wurden 9523 Erhöhungsverlangen verschickt. Die LWB müsse gestiegene Kosten ausgleichen – etwa bei der Bewirtschaftung und Instandhaltung der Häuser, hatte Sprecherin Samira Sachse erklärt. Trotzdem würden die Kaltmieten pro Quadratmeter noch einen Euro unter dem Leipziger Durchschnitt liegen.

Anhebung betrug im Schnitt 21,63 Euro pro Monat

Der ungewöhnlich hohe Wert 2024 hatte drastische Anstiege bei Bau-, Material- und Reparaturpreisen als Ursache. Im Mittel betrug die Erhöhung 21,63 Euro pro Monat, so Sachse. Der Kurs mit eher kleinen Anhebungen werde auch 2025 beibehalten, um soziale Härten möglichst zu vermeiden.

Trotzdem stieg die Zahl der Zwangsräumungen 2024 deutlich – auf 150 Fälle. Im Jahr davor waren es 100 Fälle. „Die Vermeidung von Wohnungsverlusten steht für die LWB an oberster Stelle.“ Dies sei in der Praxis aber immer schwieriger umzusetzen, so die Sprecherin.

Der Vermieter setze immer mehr Zeit und Ressourcen ein, um Zuspitzungen von Problemlagen und eine Kündigung möglichst von vornherein zu vermeiden und vorbeugend helfen zu können. Die Mitarbeiterinnen des Sozialmanagements würden beharrlich auf Mieter mit offenen Forderungen zugehen und Hilfe bei der Klärung anbieten.

Vielfältige Unterstützung reicht nicht immer

Unterstützung gebe es unter anderem bei der Beantragung von Wohngeld und Transferleistungen, beim Abschluss von Zahlungsvereinbarungen, beim Kontakt zum Bereich Soziale Wohnhilfen des Sozialamtes, das auch Mietschulden übernehmen kann. „Falls Mieter jedoch auch dann nicht mitwirken, wird tatsächlich Räumungs- und Zahlungsklage eingereicht.“ Kündigungen kämen auch nach unakzeptablem Verhalten wie das Bedrohen von Nachbarn in Betracht.

Die LWB verfügt über 36.800 Wohnungen in Leipzig. Vor 2023 verschickte das Unternehmen pro Jahr im Schnitt 6000 Mieterhöhungen. Bekannt wurden die Zahlen jeweils – und auch jetzt wieder – durch Anfragen von Stadträtin Juliane Nagel (Linke) im Stadtrat. Nagel forderte dabei mehrfach einen Mieterhöhungsstopp. Das lehnten die anderen Fraktionen im Stadtrat und auch die LWB aus wirtschaftlichen Gründen ab.

Besonders betroffen bei den Mietanpassungen im vergangenen Jahr waren die Stadtbezirke Nordost (22,4 Prozent der Fälle), Mitte (17,4 Prozent) sowie Ost (12,2 Prozent). Knapp die Hälfte der Erhöhungen entsprach einem Betrag von bis zu 20 Euro im Monat. Weitere 29 Prozent der Mietanpassungen kamen auf Beträge von bis zu 30 Euro im Monat. In etwas mehr als jedem fünften Fall reichte die Anhebung sogar über 30 Euro hinaus.

Zwei Härtefälle wurden individuell gelöst

Selbstverständlich seien die Regeln des Leipziger Mietspiegels sowie der Kappungsgrenze (maximal 15 Prozent Erhöhung der Kaltmiete in drei Jahren) beachtet worden, versicherte die Sprecherin. Dennoch mussten 205 Zustimmungsklagen eingereicht werden, um alle Forderungen durchzusetzen. Dies sei gelungen. Im Schnitt mussten die Haushalte 38 Euro zu den Gerichtskosten beisteuern.

Außerdem habe es 2024 zwei Härtefälle gegeben, die individuell gelöst wurden, so Sachse. Härtefälle wolle die LWB vermeiden. Sie treten ein, sobald die Kaltmiete mehr kosten würde als ein Drittel des Einkommens. Dabei werden alle zustehenden Unterstützungsleistungen (wie Wohngeld) mitgerechnet.