Trotz oder gerade wegen der vielen Krisen erreichten die Wohnkosten in Leipzig im Vorjahr neue Höchststände. So stiegen die im Neubau verlangten Kaltmieten erstmals auf zehn Euro pro Quadratmeter.

Die Lage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt spitzt sich immer mehr zu. 2022 wurde erstmals die Marke von zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bei der Erstvermietung neuer Unterkünfte erreicht. Die Wohnungsangebote in diesem Segment – gleich ob Neubau oder frisch sanierter Altbau – verteuerten sich um sechs Prozent auf durchschnittlich exakt 10,01 Euro. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht der Leipziger Firma Pisa Immobilienmanagement hervor.

Der besonders detaillierte Bericht mit Angaben zu den Miet- und Kaufpreisen in allen 63 Leipziger Ortsteilen erschien bereits zum achten Mal. So wenig Optimismus wie in diesem Jahr haben die beteiligten Fachleute aber noch nie verbreitet. Erstmals seit 2018 seien die Neubau-Kaltmieten wieder kräftig geklettert. Und wahrscheinlich setze sich diese Entwicklung in Zukunft verstärkt fort, erläuterte Pisa-Chef Timo Pinder. Hauptgründe dafür seien ein Absturz der Baukonjunktur bei zugleich wachsenden Zuzügen nach Leipzig.

Zahl der verfügbaren Wohnungen sank deutlich

Die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen im Erstbezug habe sich gegenüber 2017 fast halbiert, so Pinder. Im gleichen Zeitraum seien die Angebotskaltmieten im Stadtgebiet um ein Drittel gestiegen. Die Baugenehmigungen legten nach einem Höchstwert von 4774 Wohnungen im Jahr 2020 wieder den Rückwärtsgang ein und verringerten sich mittlerweile um mehr als ein Viertel. Wer noch eine Bestandswohnung mit günstigen Mietkonditionen hat, wolle dort kaum noch ausziehen, weil es sonst viel teurer wird. Durch diesen Effekt sei das Angebot an freien Bestandswohnungen in Leipzig um ein Viertel geschrumpft. In der Folge verteuerten sich die Kaltmieten bei den in diesem Segment trotzdem frei werdenden Wohnungen im vergangenen Jahr wieder spürbarer: um 3,7 Prozent auf durchschnittlich 7,98 Euro pro Quadratmeter.

Der Trend zu deutlich steigenden Mieten sei bei den aktuellen Rahmenbedingungen kaum noch aufzuhalten, meinte Kerry-U. Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig. Ein Professorenteam dieser Einrichtung hat den Bericht nach wissenschaftlichen Kriterien unterstützt. „Wegen der drastisch gestiegenen Grundstücks- und Baupreise und Zinsen ist es heute für keinen Investor mehr möglich, preiswerten Wohnraum zu bauen. Egal ob es private oder kommunale Unternehmen oder Genossenschaften sind.“ Einstellige Kaltmieten ließen sich nur noch durch Fördermittel erreichen, die dann aber der Staat in gewaltigem Umfang finanzieren müsste.

Umsatz beim Immobilien-Kauf hat sich halbiert

Vom ersten Halbjahr 2022 zum ersten Halbjahr 2023 sei die Zahl der Verkäufe am Leipziger Immobilienmarkt um ein Drittel zurück gegangen, der Geldumsatz habe sich sogar halbiert. „Das zeigt, wie wenig hier im Moment los ist.“ Wenn kaum noch investiert werde, enstehe schnell ein Lücke zwischen stagnierendem oder rückläufigem Wohnunungsangebot auf der einen Seite und zugleich einem hohen Bedarf durch viele Zuzüge. „Das treibt die Mieten nach oben.“ Auch politische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten solche volkswirtschaftlichen Mechanismen nicht dauerhaft außer Krfat setzen. Unter Umständen verschlimmerten sie den Mangel noch, weil Investitionen dadurch weniger attraktiv würden.

Besser wäre es, mehr und schneller zu bauen, pflichtete Marco Hoffmann von der Leipziger Online-Datenbank Geomap bei. Sie hatte umfangreiche Datensätze – auch zu den Größen der Wohnungen und Haushalte oder dem immer jüngeren Alter der Bewohner – für die Studie zur Verfügung gestellt. So ließ sich beispielsweise ermitteln, dass die Zahl der Single-Haushalte in Leipzig in den letzten fünf Jahren um mehr als 5000 auf nunmehr knapp 192.000 (56 Prozent) angewachsen ist. Hoffmann forderte „belastbare Entscheidungen“ der Bundesregierung, um einer unsozialen Verknappung des Wohnungsangebots in den Metropolen entgegenzuwirken. „In der Praxis müssen dafür alle an einen Tisch“, meinte der Geschäftsführer.

Preise für Eigentumswohnungen legten noch zu

Die Preise für Eigentumswohnungen gaben 2022 in Leipzig nur zeitweise nach – einem bundesweiten Trend nach Ausbruch des russischen Angriffs auf die Ukraine folgend. Eine Besonderheit verzeichnete die ostdeutsche Metropole beim Erstverkauf sanierter Altbauwohnungen. Hier verteuerte sich der Durchschnittspreis um zwölf Prozent auf 6115 Euro pro Quadratmeter, was auch an noblen Sanierungsvorhaben unweit vom Auwald lag. Im Zentrum-West, der Südvorstadt und im Waldstraßenviertel wurden für frisch sanierte Altbauwohnungen mitunter Preise von mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter verlangt und berappt, was einen Rekordwert für Leipzig bedeutete.

Bei den Neubauten legte der Quadratmeter vergleichsweise bescheiden um 1,6 Prozent auf 5400 Euro zu. Die Masse der Verkäufe bildeten jedoch wieder ältere Eigentumswohnungen im Wiederverkauf. Hier stieg der Preis bei den Neubauten (jünger als zehn Jahre) um zwölf Prozent auf 2825 Euro und beim sanierten Altbau um 15 Prozent auf 2866 Euro pro Quadratmeter. Im laufenden Jahr 2023 haben sich Eigentumswohnungen in Leipzig bislang jedoch auf breiter Flur verbilligt, besagen die Daten von Geomap.

Bei den Angeboten zur Miete erwies sich der Stadtbezirk Mitte erneut als teuerster Wohnstandort. Mit Abstand am günstigsten waren Bestandswohnungen in West (6,45 Euro) und Nordost (7,16 Euro). Unter den 63 Leipziger Ortsteilen gab es nur noch zehn, in denen Wohnungen im Bestand weniger kosteten als 7 Euro pro Quadratmeter, darunter Grünau-Mitte, Paunsdorf, Sellerhausen-Stünz, Mockau-Nord und Schönefeld-Ost. Der Marktbericht kann kostenlos unter www.pisa-immobilien.de heruntergeladen werden.

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So viel kosten jetzt die Mieten in allen 63 Leipziger Stadtteilen

Wer in Leipzig eine Wohnung sucht, muss immer mehr zahlen. In Neubauten werden als Kaltmiete nun im Durchschnitt schon zehn Euro pro Quadratmeter verlangt. Zwischen den 63 Stadtteilen gibt es große, teils überraschende Unterschiede.

Zu welchen Miethöhen werden gegenwärtig Wohnungen in den 63 Leipziger Stadtteilen angeboten? Auskunft dazu gibt der aktuelle Marktbericht der Firma Pisa Immobilienmanagement. Für die Berechnung genutzt wurden Daten der ebenfalls in Leipzig ansässigen Immobilien-Datenbank Geomap.

Aufgelistet sind zwei Übersichten über alle Stadtteile. In der ersten geht es um die Kaltmieten, die bei Erstvermietungen von neu gebauten sowie frisch sanierten Wohnungen in Leipzig im Jahr 2022 durchschnittlich verlangt wurden. Die zweite Zusammenstellung (weiter unten) informiert dann zu den Kaltmieten bei Angeboten für freie Bestandswohnungen, die also zuvor schon einmal beziehungsweise mehrfach vermietet waren.

Nur noch zehn Ortsteile unter sieben Euro

Stadtweit wurden im Mittel bei den Erstvermietungen Kaltmieten von 10,01 Euro pro Quadratmeter verlangt. Bei den Bestandswohnungen waren es 7,98 Euro.

Unter den 63 Leipziger Ortsteilen gab es nur noch zehn, in denen Wohnungen im Bestand durchschnittlich weniger als sieben Euro pro Quadratmeter kosteten. Darunter waren die von Plattenbausiedlungen dominierten Viertel Grünau-Mitte und Paunsdorf, aber auch Sellerhausen-Stünz, Mockau-Nord und Schönefeld-Ost.

Erstbezug bei Neubau und Sanierung nach Ortsteil (durchschnittliche Miete in Euro pro Quadratmeter)

1) Zentrum-Südost 12,88

2) Zentrum-West 12,61

3) Reudnitz-Thonberg 12,50

4) Südvorstadt 11,99

5) Lindenau 11,82

6) Schleußig 11,79

7) Schönau 11,78

8) Zentrum-Süd 11,77

9) Eutritzsch 11,76

10) Zentrum 11,50

11) Connewitz 11,24

12) Zentrum-Nordwest 11,19

13) Zentrum-Ost 11,13

14) Zentrum-Nord 11,00

15) Mockau-Nord 11,00

16) Wiederitzsch 10,75

17) Plagwitz 10,54

18) Gohlis-Nord 10,42

19) Lützschena-Stahmeln 10,32

20) Gohlis-Süd 10,01

21) Seehausen 10,01

22) Gohlis-Mitte 10,00

23) Stötteritz 9,98

24) Volkmarsdorf 9,70

25) Neustadt-Neuschönefeld 9,59

26) Böhlitz-Ehrenberg 9,50

27) Thekla 9,50

28) Plaußig-Portitz 9,50

29) Holzhausen 9,49

30) Leutzsch 9,45

31) Möckern 9,30

32) Anger-Crottendorf 9,28

33) Kleinzschocher 9,24

34) Sellerhausen-Stünz 9,00

35) Schönefeld-Ost 8,96

36) Schönefeld-Abtnaundorf 8,94

37) Engelsdorf 8,91

38) Altlindenau 8,90

39) Althen-Kleinpösna 8,78

40) Wahren 8,77

41) Dölitz-Dösen 8,45

42) Liebertwolkwitz 8,20

43) Mockau-Süd 8,08

44) Knautkleeberg-Knauthain 8,03

45) Mölkau 8,01

46) Lindenthal 8,00

47) Heiterblick 7,95

48) Paunsdorf 7,92

49) Miltitz 7,51

50) Lößnig 7,50

51) Großzschocher 7,39

52) Grünau-Mitte 7,35

53) Lausen-Grünau 7,15

54) Grünau-Ost 6,95

55) Probstheida 6,51

56) Neulindenau 6,50

57) Grünau-Nord 6,42

Kein statistisch auswertbares Angebot: Meusdorf, Hartmannsdorf-Knautnaundorf, Grünau-Siedlung, Marienbrunn, Baalsdorf, Burghausen-Rückmarsdorf.

Wiedervermietungen von Bestandswohnungen nach Ortsteil (durchschnittliche Miete in Euro pro Quadratmeter)

1) Zentrum 10,24

2) Zentrum-Ost 10,00

3) Zentrum-Süd 9,90

4) Zentrum-West 9,72

5) Zentrum-Nordwest 9,52

6) Zentrum-Südost 9,02

7) Südvorstadt 9,00

8) Zentrum-Nord 8,75

9) Schleußig 8,65

10) Plagwitz 8,62

11) Reudnitz-Thonberg 8,46

12) Connewitz 8,37

13) Gohlis-Süd 8,27

14) Lindenau 8,23

15) Gohlis-Mitte 8,17

16) Eutritzsch 8,00

17) Seehausen 8,00

18) Burghausen-Rückmarsdorf 7,92

19) Stötteritz 7,91

20) Plaußig-Portitz 7,86

23) Wahren 7,68

24) Neulindenau 7,60

25) Dölitz-Dösen 7,59

26) Lützschena-Stahmeln 7,59

27) Wiederitzsch 7,57

28) Probstheida 7,53

29) Heiterblick 7,50

30) Mölkau 7,50

31) Leutzsch 7,50

32) Möckern 7,50

33) Böhlitz-Ehrenberg 7,50

34) Kleinzschocher 7,50

35) Thekla 7,50

36) Knautkleeberg-Knauthain 7,37

37) Liebertwolkwitz 7,32

38) Neustadt-Neuschönefeld 7,30

39) Miltitz 7,26

40) Anger-Crottendorf 7,24

41) Schönefeld-Abtnaundorf 7,24

42) Holzhausen 7,22

43) Volkmarsdorf 7,21

44) Marienbrunn 7,21

45) Lößnig 7,20

46) Mockau-Süd 7,20

47) Althen-Kleinpösna 7,15

48) Engelsdorf 7,12

49) Großzschocher 7,06

50) Meusdorf 7,02

51) Gohlis-Nord 7,01

52) Sellerhausen-Stünz 6,96

53) Schönefeld-Ost 6,87

21) Altlindenau 7,82

22) Lindenthal 7,76

54) Lausen-Grünau 6,86

55) Mockau-Nord 6,80

56) Paunsdorf 6,60

57) Schönau 6,48

58) Grünau-Mitte 6,40

59) Grünau-Ost 6,04

60) Grünau-Nord 6,00

61) Grünau-Siedlung 5,80

Kein statistisch auswertbares Angebot: Hartmannsdorf-Knautnaundorf, Baalsdorf.